Кадастровая стоимость земельного участка – одна из его необходимых составляющих характеристик, наравне с такими параметрами, как площадь, местоположение, целевое назначение. Все вышеперечисленные параметры взаимосвязаны и дают нам представление об объекте недвижимости. Вопросы, связанные с кадастровой стоимостью, регулируются законодательством. И это дает нам возможность получить ответы на большинство из них. Как правило, проблемы возникают в связи с определением понятия кадастровая стоимость, чем она отличается от других видов стоимости, кто и как ее определяет, на что влияет и возможно ли изменить такую стоимость?
Необходимость
В данного рода информации заинтересованы все: от государства до физического лица, имеющего в собственности, аренде земельный участок или только думающий об этом приобретении. Что касается государства и органов власти, то поскольку задачей государства, в том числе, является и регулирование земельных отношений. А для того чтобы что-то регулировать надо определиться с предметом регулирования, выяснить и зафиксировать все его характеристики, расходы и доходы, связанные с ним, то есть провести экономический учет. В связи с этим интерес государства очевиден. Поэтому согласно Земельному кодексу РФ вся земля на территории государства должна быть поставлена на кадастровый учет. С помощью такого учета государственные органы имеют полную информацию о:
- —, количестве земли,
- —, качестве,
- —, стоимости:
- —, собственниках.
Владея такой информацией, государство может спрогнозировать доходы, полученные от земельных и имущественных налогов, а также расходы, связанные с рекультивацией земли. Использовать для этих целей рыночную цену некорректно, поскольку она часто меняется, а осуществлять постоянную корректировку —, экономически нецелесообразно.
ВНИМАНИЕ!
Для физических и юридических лиц, владеющих земельным участком, информация о кадастровой стоимости необходима для совершения сделок (продажа, дарение, наследство) с землей, а также для правильного вычисления налогов связанных с владением и арендой участка.
Поскольку налогообложение в этой сфере напрямую зависит от кадастровой стоимости объекта и колеблется от 03% до 1,5% от соответствующей стоимости, в зависимости от целевого назначения.
Факторы расчета
Согласно действующему законодательству инициаторами кадастровой оценки земли массовым способом являются как федеральные, так и территориальные органы исполнительной власти, действующие в сфере кадастрового учета, а также органы местного самоуправления.
Частота пересмотра такой стоимости варьируется от одного года до пяти лет.
После принятия решения о проведении оценочных работ, объявляется конкурс, с целью определения исполнителя и подписания с ним соответствующего договора. В конкурсе могут принять участия все лица, обладающие правом на оценочную деятельность.
Оценщик имеет право самостоятельно выбрать методы и модели оценивания, но с обязательным обоснованием такого выбора.
Оценка может проводиться и комплексным методом, если целевое предназначение земли разное. При оценке, используются все фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении, как государственных структур, так и неофициальная информация, однако имеющая доказательное значение.
ВНИМАНИЕ!
В случае существенного расхождения результатов расчета с предыдущей оценкой или с рыночной стоимостью, специалист должен представить обоснованный анализ таких расхождений.
После получения проекта отчета специалиста по оценке заказчик обязан разместить результаты работы в открытом доступе на официальном электронном ресурсе, для ознакомления заинтересованными лицами.
Уставлен специальный срок – двадцать дней.
В течении него можно не только выяснить предполагаемые изменения в кадастровой стоимости, но и обратиться с замечаниями. Уполномоченные органы, осуществляющие деятельность, по кадастровой оценке, не обязаны уведомлять об изменениях в кадастровой стоимости собственников земли в индивидуальном порядке.
Оспаривание
Данная процедура подразумевает получение усредненной цены на один квадратный метр в определенной местности.
Что может повлечь за собой не совсем корректную к данному конкретному участку стоимость. Как правило, выше рыночной. Это существенно увеличит, налоговые платежи владельца земли, влияет на арендную плату, в случае пользования землей по договору аренды. Разрешить проблему можно двумя путями:
- —, административным,
- —, судебным.
Административный способ
Административный путь предполагает разрешение вопроса с помощью обращения с замечанием к проекту в орган, который инициировал кадастровую переоценку.
Но только в тот период, двадцать дней, пока проект результатов работы оценщика находится в открытом доступе для ознакомления. К заявлению обязательно нужно приложить копии всех имеющихся документов, доказывающих необходимость изменить кадастровую стоимость конкретного участка.
Обращение в суд
В случае отказа или если срок для ознакомления с проектом переоценки истек и новая стоимость зарегистрирована,
оспорить её можно в судебном порядке.
ВАЖНО!
Судебная практика показывает, что суды часто принимают решение в пользу заявителя и пересматривают стоимость.
Но для того чтобы обратиться в суд нужно заказать переоценку за свой счет.
В данном случае такое «индивидуальное» оценочное заключение специалиста будет играть роль основного доказательства в суде, поскольку в заключение, будет обоснована кадастровая стоимость именно этого участка.
Например, специалист учтет состояние участка, определенную специфику целевого пользования и другую информацию.
