Приватизация, или перевод государственного жилья в частную собственность, обычно осуществляется в
равных долях
между всеми нанимателями жилья. Однако, получить свою долю в приватизированном жилье можно также в наследство, по сделке возмездной или безвозмездной. Но иметь в собственности только часть квартиры, а не всю целиком, не всегда удобно. Эту часть сложно продать, оставить в залог, наследство — в общем, что-либо сделать с ней, не посоветовавшись и не заручившись согласием остальных сособственников. Поэтому иногда возникают ситуации, когда собственники доли квартиры
отказываются от своей части
:
- Когда принимается решение приватизировать всю квартиру на кого-то одного из членов семьи (например, если в последующем планируется отчуждение этого объекта жилой недвижимости — продажа и т. п.),
- Когда нет желания брать на себя ответственность, как на владельца жилого помещения (платить налог на недвижимость, делать ремонт в квартире, нести затраты по обслуживанию жилья),
- Есть пожелание отказаться в пользу других членов семьи, чтобы увеличить их доли в этом жилье,
- Если появляется возможность улучшить условия своего проживания (получить другую социальную жилплощадь, большего метража).
Возможность отказа от права собственности
регламентируется ст. 236 ГК РФ.
А как правильно оформлять отказ мы расскажем в этой статье.
- Как отказаться от доли в приватизированной квартире
- Неучастие в приватизации
- Дарение
- Отказ от наследства
- Продажа и мена
- Последствия отказа от доли в приватизированном жилье
- Права бывшего владельца доли
- Обязанности бывшего собственника
- Расприватизация: когда сделку могут признать незаконной
- Деприватизация — что это
- Видео
Как отказаться от доли в приватизированной квартире
Отказ от доли в приватизированной квартире может быть осуществлен
в любое время
(как только этого пожелает собственник. Исключение — недвижимость, находящаяся под арестом). Процедура отказа возможна в следующих формах и только добровольно:
Неучастие в приватизации,
- Дарение,
- Отказ от наследства,
- Продажа и мена (обмен).
Неучастие в приватизации
Оформить отказ от доли в приватизированной квартире можно еще на стадии подготовки недвижимости к приватизации, в то время, когда она еще принадлежит муниципальному жилищному фонду. Для этого желающий отказаться от своей доли обязан
нотариально заверить
свое согласие на приватизацию жилья без его участия. В документе обязательно указать:
- Данные паспорта отказывающегося,
- Причина отказа,
- Указать тех, в пользу кого совершается отказ (все остальные зарегистрированные жильцы квартиры),
- Адрес объекта недвижимости.
Этот документ впоследствии будет приобщен к общему пакету документов для приватизации квартиры. Важно понимать, что отказ не может быть произведен в пользу какого-то определенного жильца. Доля отказавшегося
будет распределена в равных частях
между оставшимися сособственниками. Изменить долю можно только при наличии соглашения (нотариально заверенного) по определению долей между всеми сособственниками. Также стоит помнить, что несовершеннолетние, проживающие в квартире, имеют такое же право на участие в приватизации, как и все остальные (ст. 7 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»), поэтому оформлять подобные сделки нужно обязательно с учетом их интересов.
Дарение
Это самый распространенный способ отказа от доли в приватизированной жилой недвижимости. Но, нужно трезво оценивать последствия, потому что этот шаг вряд ли удастся изменить, если вдруг решите передумать:
отменить договор дарения почти невозможно.
Перечень оснований для этого очень мал, и почти все они опираются на то, что одариваемый нарушает закон. Для того чтобы сделать дарственную, согласие других сособственников не нужно. Договор можно составлять в обычной письменной форме, оформлять у нотариуса его не нужно. Но есть нюанс: документ должен быть составлен
в трех экземплярах
(по экземпляру на дарителя и одариваемого, и еще один экземпляр нужно будет передать в регистрирующую службу). Кроме самого договора дарения, понадобятся:
- Правоустанавливающий документ на квартиру (в нем обязательно должна быть указана доля дарителя),
- Документация по квартире: техпаспорт, план, справка из БТИ,
- Квитанция об уплате пошлины — сумма госпошлины составляет примерно 2 тыс. руб., ее оплачивает одариваемый.
В случае использования договора дарения, одариваемый обязан
оплатить налог
на доходы физических лиц. Он составляет 13% кадастровой стоимости объекта недвижимости, в нашем случае от доли недвижимости, для граждан России, и 30% для иностранцев и тех россиян, которые основную часть времени проживают за пределами Российской Федерации. Но здесь имеется особенность: если в роли одариваемого выступает близкий родственник дарителя (кто-то из его родителей, детей), то они освобождаются от уплаты налога. Стоит знать: дарение от лица несовершеннолетнего гражданина запрещено Законом ст. 575 ГК РФ.
Отказ от наследства
В том случае, когда человек является
наследником части приватизированного жилья
(по закону или по завещанию), то, собрав все нужные документы, можно отказаться от наследства. Осуществить это можно как в пользу кого-то одного из наследников, так и в пользу всех участников. При этом важно знать, что отказываться нужно будет полностью от всего наследуемого имущества — частичный отказ от наследства законом не допускается.
Продажа и мена
Хотя это и довольно проблематично, но часть приватизированной квартиры можно продать или обменять. Но стоит помнить, что другие
сособственники обладают приоритетом
в приобретении отчуждаемой части перед сторонними гражданами. На основании ст. 205 ГК РФ собственник, желающий продать/обменять свою часть приватизированной квартиры обязан уведомить остальных сособственников об этом (направить извещение, где будет указана желаемая цена за долю и другие условия сделки). И только в случае, когда все сособственники отказываются выкупать отчуждаемую часть, возможной становится продажа этой доли стороннему лицу. Осуществить свое преимущество им необходимо
в течение 30 дней после получения извещения.
Если же владельцы не хотят воспользоваться своим правом, то они должны будут написать отказы от своего преимущества. Эти отказы необходимо предоставить в органы госреестра.
Если все условия этой процедуры соблюдены, то оформляется договор купли-продажи (мены) части квартиры в праве общей собственности на жилье. Это соглашение необходимо обязательно зафиксировать в госреестре. Если отчуждаемая доля принадлежит несовершеннолетнему лицу, то подобная сделка становится возможной только с позволения
органов опеки и попечительства.
Последствия отказа от доли в приватизированном жилье
С того самого времени, когда собственник оформил бумаги на дарение, куплю-продажу или любой другой способ отчуждения, его право собственности переходит к третьему лицу.
Права бывшего владельца доли
Если доля передавалась во время процедуры приватизации (отказ в участии), то за бывшим владельцем сохраняется: 1.
Право проживать в этой квартире.
Оно неизменно, особенно в случае, когда заключены соглашения между сторонами, участвующими в сделке. Это право сохраняется даже:
- Когда меняются владельцы приватизированного жилья,
- Гражданин больше не является членом семьи участников приватизации.
2. Гражданин, отказавшийся от права собственности, не теряет возможности
участвовать в приватизации
любого другого объекта жилой недвижимости.
Обязанности бывшего собственника
Совсем иная ситуация обстоит при других способах отказа от доли (дарение, продажа и пр.), если не было достигнуто соглашение между сторонами сделки. Для бывшего собственника предусмотрены обязательные условия:
Сразу после оформления договора о передаче своей части третьему лицу, гражданин обязан обратиться в паспортный стол, чтобы сняться с регистрационного учета по данному адресу и зарегистрироваться по новому,
- Освободить жилплощадь в оговоренное время и забрать все свои вещи из нее.
Важно помнить
: после заключения договора о передаче собственности, бывший владелец лишается всяческого права на жилье и не может препятствовать новому собственнику распоряжаться недвижимостью по его личному усмотрению.
Расприватизация: когда сделку могут признать незаконной
Это возможно сделать только по решению суда. Недействительными сделки признаются в случаях:
- Собственника к заключению договора принудили силой (угрозами, физическим насилием),
- Собственником был недееспособный гражданин,
- Заключенная сделка явилась следствием обмана или заблуждения, или же в случае, когда один из зарегистрированных в квартире не давал своего согласия на приватизацию, либо же когда приватизация была проведена без кого-либо из прописанных в квартире,
- При нарушении прав несовершеннолетнего — ребенок не участвовал в приватизации, без согласия на это органов опеки и попечительства,
- Один из участников приватизации уже использовал свое право на приватизацию ранее,
- Жилье, которое приватизировалось, в силу закона вообще не подлежало приватизации (например, аварийное жилье),
- Договор о приватизации не содержал существенных условий.
Во всех этих случаях договор о приватизации может быть аннулирован.
Срок исковой давности
составляет три года с момента заключения сделки либо же с того момента, как гражданин узнал о нарушении своих прав. Расприватизированная квартира может снова быть приватизирована бывшими участниками сделки, но уже с соблюдением всех норм права.
Деприватизация — что это
Процедура, когда собственники принимают решение
добровольно вернуть жилье в госфонд
— называется деприватизацией. Для проведения деприватизации также нужно оформлять согласие всех сособственников. В этом случае бывшие собственники вновь получат статус нанимателей, но право на приватизацию они утратят.
