Статья рассказывает, как оформить куплю-продажу дома, разъясняет тонкости законодательства.
Как оформить сделку
Фактически продаются два объекта: дом и земельный надел. Потому нужно следовать инструкции, чтобы не допустить ошибок:
- Прежде всего, нужно проверить, чтобы с документами было все в порядке. Должна иметься в наличии техническая документация, межевой план. Если документов нет в наличии, то кадастровый план заказать можно в бюро технической инвентаризации. Подготовкой межевого плана занимается землеустроительная компания.
- Если земельный надел не поставлен на кадастровый учет, то нужно поставить. Для этого заявление вместе с межевым планом отправить нужно в кадастровую палату. Через 4-5 дней уже можно получить кадастровый паспорт.
- После того, как все документы собраны, обратиться к специалистам подразделения Росреестра для оформления свидетельства на право владения.
- Когда с документами все в порядке, и дом оформлен в собственность, можно покупателя искать. Прежде, чем устанавливать цену, нужно уточнить, какие расценки сейчас действуют на рынке. И уже от этого отталкиваться.
5 факторов влияния на стоимость дома:
- адрес расположения,
- площадь самого объекта и земельного надела,
- материал, из которого построено здание,
- срок эксплуатации,
- наличие коммуникаций.
Когда с ценой сделки уже все определено, можно приступать к поиску покупателей.
Необходимые документы
Оформление официальное купли-продажи дома пройдет успешно, если в наличии имеются все необходимые документы:
- свидетельство, подтверждающее право владения,
- выписка из ЕГРН,
- основание владения зданием и земельным наделом (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство),
- технические документы,
- справки из ИФНС, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налогов,
- выписка, где указываются все граждане, которые прописаны в доме.
Все это документы на здание, еще есть документация на земельный надел:
- свидетельство, подтверждающее законность владения. Сейчас выдается вместо свидетельств выписка из ЕГРП,
- документ, служащий основанием перехода прав на земельный надел (дарственная, соглашение купли-продажи),
- справка об отсутствии задолженности по уплате налогов,
- документы из кадастровой палаты.
Есть еще и дополнительные документы. Одобрение опеки нужно, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних. Нотариальное одобрение от супруга нужно, если здание находится в совместном владении. Оформляется документ в обычной письменной форме, но при желании можно его еще и нотариально заверить. Обязательная нотариальная заверка сейчас устанавливается только для сделок, совершаемых с долями недвижимости.
Как производить расчеты
Как оформить официальную куплю-продажу дома стороны могут обговорить между собой. Продавцу выгоднее получить деньги при подписании договора.
Но то же самое нельзя сказать о покупателе. Надежный вариант – это передача денежных средств через банковскую ячейку. Покупатель закладывает деньги в ячейку, а доступ к ним открывается только после регистрации права владения. Т.е. покупатель платит тогда, когда станет законным собственником земли и дома.
Оформление купли продажи дома
Сейчас складывается такая практика, что стороны подписывают предварительный договор. Это соглашение, которое освещает все существенные моменты будущей сделки. Предварительный договор – это гарантия для обеих сторон. Продавец потратит время на сбор необходимых документов, а за это время покупатель вполне может присмотреться к новому объекту недвижимости. Ну а предварительный договор защитит интересы обеих сторон. Алгоритм сделки:
- Подписать предварительный договор.
3 основных пункта предварительного договора:
- предмет сделки:
- срок для заключения основного соглашения,
- сумма сделки.
- После того, как вся документация будет собрана, подписывается основной договор. Акт приемки – это документ, свидетельствующий о передаче недвижимости. Однако отдельный акт можно и не составлять, если сделать отметку в основном договоре. Сам договор купли-продажи может подтверждать передачу имущества при наличии соответствующей в нем отметки. Подписывается соглашение в трех экземплярах. По одному документу получает каждая из сторон, а один договор отправляется для регистрации специалистам Росреестра.
- Оплатить госпошлину.
- Подать документы для регистрации.
Документы можно передать непосредственно специалистам Рореестра или в центр государственных услуг «Мои документы» (ранее-МФЦ). Если нет возможности передать документ лично, можно их отправить почтовой связью. При передаче через представителя потребуется нотариальная доверенность.
Цена вопроса
Сколько стоит оформление купли-продажи задуматься необходимо заранее, поскольку без дополнительных трат редко получается обойтись. 4 статьи расходов при продаже недвижимости:
- Получение справок. Некоторые справки выдаются безвозмездно, но иногда приходится платить. Стандартная цена выписки из домовой книги составляет двести рублей. Но за срочность приходится доплачивать. Если справка нужна срочно, ее цена составит уже восемьсот рублей.
- Оформление документов в бюро технической инвентаризации. Ставка здесь составляет до нескольких тысяч рублей. Органы БТИ работают по тарифам, утвержденным государством. Цена зависит от метража жилой площади и необходимости выхода техника на осмотр.
- Одобрение мужа или жены на сделку. Потребуется нотариальная заверка. Нотариус берет за это услугу до 800 руб.
- Справки, которые удостоверяют дееспособность продавца. Документ оформляется через ПНД. Цена составляет приблизительно 1,4 тыс. рублей. Плюс к этому оформляется архивная справка. Этот документ позволяет проследить историю граждан, которые были прописаны. Цена такой выписки составляет от 1,5 до 6 тыс. рублей.
И это еще не все расходы при покупке жилья. Есть дополнительные издержки:
- Оплачивается аренда банковской ячейки. Цена аренды составляет 3,5 тыс. ежемесячно. Кроме того, некоторые финучреждения еще и залог за ключи берут в той же сумме. Но потом средства возвращаются. Платит за представление ячейки, как правило, покупатель. Но стороны могут предусмотреть и другой порядок.
- Нотариальные услуги. Составить договор можно самим. Тогда получится сэкономить на нотариусе. Если этого не сделать, то за услуги нотариуса платить придется. Ценник начинается от 3 тыс. руб.
- Платеж за регистрацию права владения. Пошлину чаще всего платит покупатель, ведь регистрация проводится в его интересах. Размер платежа составляет 2 тыс. рублей.
- Плюс к тому прибавляется налог с продаж. Налоговую обязанность исполняет продавец. Сбор взимается, если недвижимостью гражданин владел менее трех лет. Но можно налоговый вычет оформить. Его размер составляет 1 млн. рублей.
Стороны, заинтересованные в продаже дома или квартиры, могут между собой распределить расходы. Однако, как правило, издержки несет сторона, заинтересованная в продаже, т.е. продавец.
Тонкости оформления
Больше хлопот будет, если недвижимостью владеют несколько собственников. При продаже доли нельзя забывать о первом праве покупки. Такое право принадлежит остальным владельцам. Обязательно рассылаются извещения другим совладельцам дома. Извещение содержит цену, по которой продается объект. На ожидание ответа отводится один месяц. Если не найдется желающих приобрести долю, то объект может быть куплен другим покупателем. Для регистрации права собственности, оформленного в Росреестре, понадобится отказ от покупки, сделанный другими владельцами.
Итог
Продажа здания и земли требует, чтобы документы были оформлены сразу на два объекта. При оформлении нужно готовиться к дополнительным тратам, потому как нужно платить за справки и нотариальное удостоверение.
