О том, какие документы нужны для продажи доли в квартире, собственник должен выяснить до осуществления сделки. Стандартный пакет документов остается неизменным, но потребуются дополнительные бумаги. Главное, чтобы у остальных собственников не было претензий, иначе продать долю будет тяжело.
Общие сведения
Продажа части жилплощади во многом схожа с обычной сделкой купли-продажи. Разница заключается в том, что отчуждается часть имущества, а значит, нужно соблюдать правила. Важную роль играет право собственности, так как собственники могут владеть разными долями имущества.
К примеру, если продается 1/2 квартиры, то покупатель получает 50% жилья в собственность.
Зачем нужна часть недвижимости? Для многих это возможность получить постоянную регистрацию, вложение денежных средств. Но при осуществлении сделки нередко возникают сложности, которые связаны не только с тем, что остальные владельцы против продажи. Многое зависит от следующих факторов:
- собственник является несовершеннолетним,
- имущество (доля) получено по праву наследования,
- сделка осуществляется после развода,
- доля отчуждается на основании доверенности.
Покупатель и продавец обязаны знать, как осуществлять сделку по отчуждению доли при наличии других хозяев жилплощади, какие именно документы нужны для продажи своей доли в квартире другому собственнику.
Документы
Чтобы продать долю имущества в 2021 году, продавцу следует подготовить перечень документов:
- документ, удостоверяющий личность,
- правоустанавливающие бумаги,
- техническая документация,
- выписка из домовой книги,
- согласие на продажу других совладельцев.
Это основные документы для продажи, но список не является исчерпывающим. Как покупатель, так и регистрирующий орган могут затребовать от лица дополнительные бумаги:
- извещения собственников (копии),
- почтовые уведомления, подтверждающие получение извещений адресатами,
- отказ указанных лиц приобрести продаваемую долю.
У продавца для осуществления продажи в наличии должно быть все, что нужно.
Несовершеннолетний собственник
По закону ребенок может быть владельцем части недвижимости. Чаще всего собственность приобретается им в результате дарения, наследования или приватизации жилья родителями. Несовершеннолетнее лицо может стать совладельцем, если недвижимость покупалась за мат. капитал, так как это требование закона. Взрослые владельцы могут продать долю в квартире, но для этого необходимо оформить разрешение от органа опеки, что на практике осуществить непросто. Ребенку должна быть предоставлена доля другой недвижимости, причем не меньше, чем продаваемая. Интересы малолетнего гражданина не должны ущемляться, иначе органы опеки не дадут разрешение. Продавцу в 2021 году нужно предоставить на рассмотрение:
- заявление,
- документы на часть имущества,
- договор купли-продажи новой жилплощади,
- выписку из лицевого счета (на оба объекта недвижимости),
- свидетельство о рождении ребенка.
Органы опеки проведут проверку, чтобы не допустить нарушения прав несовершеннолетнего владельца. Если окажется, что новая жилплощадь не соответствует требованиям, родителям придется искать другую недвижимость или отказываться от продажи.
Наследство
Когда собственник продаваемой доли получил ее по наследству, для осуществления сделки ему нужно подготовить дополнительные документы, иначе продажа не осуществится:
- документ, который подтверждает право на наследство,
- извещение остальных наследников об отчуждении доли.
У остальных совладельцев есть преимущественное право на покупку. При согласии купить долю одного из наследников лицо не имеет права продать ее постороннему. Такая сделка легко может быть оспорена в суде, поэтому важно получить отказ от всех совладельцев.
После развода
Если квартира после расторжения брака разделена на доли между супругами, то они оба имеют право распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Речь идет не только о продаже, но и о залоге или дарении. В случае с разведенными супругами у совладельца также остается преимущественное право на приобретение доли второго хозяина недвижимости. Процедура продажи не отличается от обычной. Нужны извещение, отправленное мужу или жене, и отказ от покупки доли. Специалисты советуют подождать после отправления извещения 1 месяц, после чего искать покупателя и готовить документы. Если продать свою долю раньше и без письменного отказа супруга, то он способен оспорить сделку в суде.
По доверенности
Собственник может временно передать полномочия для продажи доли доверенному лицу. У представителя должна быть доверенность, оформленная нотариально. Для отчуждения доли владельцу нужно оформить генеральную доверенность и перечислить в ней полномочия, которые передаются представителю. Документ должен быть предоставлен по первому требованию покупателя, нотариуса или сотрудника регистрирующего органа. В договоре купли-продажи делается отметка о том, что доля продается по доверенности. Указываются данные представителя.
Налоги
Владелец при осуществлении продажи обязан оплачивать налог, если недвижимость находилась в его собственности меньше установленного срока. Ранее этот период составлял 3 года, но из-за изменений в налоговом законодательстве срок продлен до 5 лет. Исключение составляют случаи, когда доля квартиры получена продавцом как наследство, в результате дарения или приватизирована. Тогда 3-х лет пребывания имущества в собственности достаточно, чтобы не платить налог. В 2021 году ставка НДФЛ составляет фиксированный процент – 13%. Для иностранцев, которые владеют имуществом на территории РФ, при его продаже ставка возрастает до 30%. Граждане РФ могут воспользоваться налоговым вычетом, составляющим 1 млн рублей. Это означает, что данная сумма не учитывается при расчете НДФЛ. Что касается покупателя, то он может воспользоваться возвратом НДФЛ. Для этого достаточно иметь официальную работу, то есть платить налог с заработной платы. При приобретении жилплощади или ее доли он может вернуть до 13% от 2 млн рублей. Ранее вычет предоставлялся только 1 раз в жизни, независимо от суммы. Сегодня же гражданин может воспользоваться им во второй раз, если при первой покупке он потратил меньше указанной суммы.
Оформление
Если продавец выполнил все условия (подготовил документы, получил отказ остальных совладельцев от приобретения, нашел покупателя), можно оформлять сделку. Следующий этап – составление и подписание договора купли-продажи. Закон не требует нотариального удостоверения этого документа, но так как стороны сделки могут допустить ошибку или не учесть нюансы, то лучше воспользоваться помощью юриста. Договор купли-продажи должен содержать следующие пункты.
- Место и дата оформления.
- Информация об участниках. Указываются не только паспортные данные, но и контактные телефоны, адреса проживания. Это касается и представителя, если сделка осуществляется по доверенности.
- Описание объекта недвижимости. Следует написать адрес, этаж и другие технические сведения. Когда речь заходит об отчуждении доли, необходимо указать ее размер.
- Стоимость доли недвижимости и порядок оплаты (наличный или безналичный расчет, рассрочка, использование мат. капитала).
- Сведения об остальных совладельцах. Нужно указать, что все они отказались от своего преимущественного права на приобретение доли продавца.
- Права и обязанности.
- Условия досрочного расторжения.
- Дополнительные условия (сроки освобождения жилплощади продавцом и т.д.).
- Подписи сторон.
При необходимости участники сделки могут оформить акт приема-передачи имущества. Этот документ подтверждает фактическую передачу собственности от одного лица другому. Подписание ДКП и передача денег осуществляются при свидетелях, не заинтересованных в осуществлении сделки. Можно провести процедуру у нотариуса, в банке или регистрирующем органе. После это участникам нужно зарегистрировать договор, без которого купля-продажа не будет считаться завершенной. Продавцу и покупателю необходимо вместе подать документы в Росреестр (можно воспользоваться МФЦ). Будущий владелец обязан оплатить госпошлину. После подачи бумаг стороны получают расписки, на основании которых не позднее 14 дней получат их обратно. Помимо зарегистрированного договора покупатель получает документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРП). Зная, какие документы нужны владельцу для продажи доли в квартире, необходимо их заранее подготовить. Наличие бумаг является важным не только для владельца, но и для покупателя. Если не будет, к примеру, отказа от приобретения других совладельцев, сделку признают недействительной, и пострадает в первую очередь новый хозяин.
