Образец договора купли-продажи квартиры скачать всегда можно с помощью интернет-ресурсов. Но на самом деле типового договора купли-продажи квартиры в виде бланка или обязательного шаблона не существует. Поэтому можно самому попытаться составить соглашение, не обращаясь к приводимым образцам. Для этого необходимо вооружиться знаниями о том, какие основные положения должны быть учтены в соглашении о купле-продаже квартиры.
Главные положения типового договора купли-продажи квартиры
Такими положениями являются:
- Указание исчерпывающих сведений о предмете – квартире:
- размер жилой и всей площади,
- количество комнат и подсобных помещений,
- данные о местоположении в доме,
- адрес.
- Данные о стоимости объекта недвижимости.
- Список лиц, за которыми в соответствии с законодательством закреплено право пользоваться жильём даже после того, как оно продано. Права этих жильцов должны быть отмечены в договоре.
- Если жильцы, подобные указанным, отсутствуют, то этот факт также должен быть описан в соглашении как гарантия лица, реализующего жильё.
- Соглашение о продаже квартиры непременно должно иметь вид письменного.
Важно! Без выполнения всех указанных условий сделка продажи квартиры является незаключенной, а значит и недействительной.
Прочие условия
Помимо уже отмеченных в соглашение о купле-продаже квартиры будет правильным включить сведения о том, что:
Права собственности лица, реализующего жилые квадратные метры, подтверждается:
- договором, по которому он приобрёл жильё,
- выпиской из Росреестра – если регистрация происходила начиная с 15 июля 2016 года,
- свидетельством о правах собственника – до указанной даты.
- Отсутствуют препятствия для
отчуждения недвижимого объекта
– нахождение его: под арестом, в залоге, на рассмотрении в судебных инстанциях.
- Передача квартиры от продавца к покупателю оформляется
передаточным актом
(с указанием сроков передачи – до или после даты заключения соглашения, до или после даты регистрации в Росреестре), в котором указывается состояние объекта, отмечаются его недостатки при их наличии. А также прописываются условия об их устранении:
- в какой срок устраняются,
- кем устраняются: покупателем или продавцом,
- кто несёт затраты,
- не уменьшается ли цена недвижимости.
- Расчёты между сторонами имеют форму наличных денег (безналичную форму, с указанием реквизитов для перечисления денежных средств).
- Оплата стоимости квартиры производится единовременно или траншами с указанием сроков, и при этом предусматриваются штрафные санкции (по договорённости) при просрочке платежей.
- Расходы по регистрации прав собственности производятся за счёт покупателя (распределяются поровну между участниками сделки).
Нотариальное заверение такой сделки
законом не предусмотрено.
Зачем нужна регистрация в Росреестре
О регистрации в Госреестре нужно знать следующее:
Регистрация в Госреестре
– это непременное требование законодателя при продаже объекта недвижимости, в том числе и жилого. С 1 марта 2013 года регистрация касается не соглашения об отчуждении жилого помещения, а только перехода прав на объект от одного лица к другому.
- Несмотря на то что договор не подлежит регистрации, его нужно представлять в Госреестр для фиксации прав нового собственника.
- Договор купли-продажи квартиры считается вступившим в силу при его оформлении.
- Роль регистрации перехода прав на жилое помещение является очень важной, так как только после неё покупатель может
производить действия
относительно третьих лиц. Такими действиями являются:
- продажа,
- сдача внаём или аренду,
- перепланировка,
- передача в наследство,
- выделение долей,
- регистрация по месту жительства.
- Если какая-либо из сторон позволит себе уклониться от действий по госрегистрации, то другая сторона имеет возможность
обращения в суд
с требованием принуждения к таким действиям.
Важно! Если переход прав не прошёл регистрацию, договор всё равно остаётся действительным, что подтверждается постановлениями арбитражей.
Сделка с использованием доверенности
Существует ряд обстоятельств
, когда продавец или покупатель не имеет возможности лично присутствовать при оформлении договорных отношений. Такими обстоятельствами могут быть болезненное состояние, командировка, необходимость ухода за детьми. Выходом из ситуации может стать купля-продажа квартиры по доверенности. Она выдаётся тому лицу, которое уполномочено представлять сторону при заключении соглашения. При продаже жилой площади по доверенности нужно учесть следующие обстоятельства:
- Процесс реализации жилой недвижимости, осуществляемый
по доверенности
, не отличается от стандартного, а вот обстоятельство, связанное с заменой стороны доверенным лицом непременно должно быть отражено в договоре. Отметки требуют следующие данные о представителе и доверенности:
- паспортные данные лица, которому доверяется осуществление сделки,
- дата и место выдачи доверенности,
- фамилия нотариуса,
- номер нотариуса в Росреестре.
- А также нужно очертить
круг полномочий
доверенного лица, отметив, может он сопровождать сделку полностью, или только подписать договор, или провести регистрацию в Росреестре. В двух последних случаях в договоре нужно указать не доверенное лицо, а доверителя.
- Доверенность в обязательном порядке должна быть приложена к договору, как его неотъемлемая часть.
Договор с применением рассрочки
Если договор предполагает погашение стоимости жилья с рассрочкой, то:
Это обстоятельство обязательно отражается в договоре или в приложении к нему, имеющем вид графика внесения денежных средств.
- Продавец может внести в договор требование об обременениях, которые требуются при регистрации прав, до полной оплаты цены договора. Таким обременением может быть запрет на регистрацию покупателя и членов его семьи по месту жительства, на дарение, наследование.
- Является допустимым указание условий, предусматривающих штрафные санкции на случай просрочки платежей.
- На основании положений Закона «Об ипотеке», квартира с даты госрегистрации права собственности с обременением может находиться в залоге у продавца. Для того чтобы гарантировать выполнение обязанностей по договору покупатель становится залогодателем, а продавец – залогодержателем.
Важно! Как утверждается Высшим арбитражным судом, неполное погашение стоимости объекта может явиться причиной расторжения соглашения.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Для предварительного договора купли-продажи квартиры бланк, утверждённый какой-либо инстанцией, не требуется.
Предварительный договор
на продажу жилого помещения заключается в тех случаях, когда отсутствует возможность подписания основного соглашения. Это может случиться, когда продавцом собраны не все документы, необходимые для регистрации в Госреестре, или квартира находится в ненадлежащем состоянии. Или когда покупатель не имеет в наличии всей суммы, необходимой для оплаты цены договора. Предварительный договор купли-продажи квартиры:
Устанавливает обязанности участников сделки по подписанию договора купли-продажи квартиры в будущем.
- Не представляет собой отдельный вид договоров.
- Заключается в форме, характерной для основного договора, то есть в письменной.
- Предварительный договор не нуждается в государственной регистрации.
- Его существенными условиями являются:
- указание на продаваемый объект,
- срок, который определён для подписания будущего основного соглашения,
- условия передачи квартиры.
- В законе предусмотрено условие на случай
невключения положений о сроке
в договор – в такой ситуации договор не трактуется как незаключённый, а сроком для подписания главного соглашения является один год. Расторгается в случаях, когда:
- основной договор не заключён по прошествии срока, указанного в предварительном,
- в годичный срок,
- никто из участников сделки не сделал письменного предложения другому о подписании основного соглашения в указанные сроки.
- Не предусматривает оплаты стоимости квартиры, но может включать условия о задатке. Задаток обязательно оформляется письменно и, может находиться как в самом тексте договора, так и отдельно.
Такой договор также нотариально не удостоверяется.
Что нужно знать о нормах, регулирующих продажу квартир
Нормы гражданского и семейного российского законодательства защищают жилищные права граждан. Так, ГК РФ:
В ст. 558 (помимо уже указанного выше списка лиц, имеющих право проживания после продажи недвижимого объекта) предъявляет требования о необходимости регистрировать в Госреестре не только квартиры, но и их части.
- В ст. 37 становится на стражу интересов владельцев квартир, не достигших совершеннолетия. Опекуны и попечители не имеют права совершать и давать согласие (соответственно) на сделки, предполагающие:
- куплю-продажу жилья,
- предоставление его в аренду, наём,
- передачу в пользование на безвозмездной основе,
- отказ от прав собственника, владельца,
- раздел недвижимого имущества и выделение его долей.
Этот перечень характеризуется своей открытостью, так как санкциям органов опеки подлежат и другие возможные сделки, следствием которых является
ущемление имущественных прав
опекаемых лиц. Семейный кодекс РФ в ст. 35 выдвигает условие, относящееся к
отчуждению
недвижимого имущества
(в том числе и жилых помещений) мужем или женой без уведомления противоположной стороны. Если сделка с недвижимостью требует внесения в Госреестр, то совершающий её супруг обязан заручиться согласием другого, подтверждённым нотариальной службой. Если такового не имеется, то пострадавшая сторона наделена правом, позволяющим ей обратиться за защитой к судебным властям посредством учинения иска о признании недействительности сделки.
Важно! Срок давности по таким делам – один год. Он начинается со дня, когда супруг, права которого нарушены, узнал или мог узнать о незаконных действиях, касающихся объекта недвижимости.
Чтобы не ошибиться в применении знаний, полученных из статьи, договор купли-продажи квартиры образец скачать можно в интернете, но для этого лучше обращаться к материалам юридических сайтов.
