Сегодня многие жители нашей страны приобретают жилую недвижимость в ипотеку. Кто-то заключает договор ипотечного кредитования с банком для улучшения жилищных условий и это становится оптимальным вариантом покупки квартиры. Хотя, довольно многие граждане РФ заключают ипотечный договор, чтобы сохранить личные сбережения, сделав выгодные инвестиции в недвижимость.
В этом случае собственником ипотечного жилья, зачастую, предполагается сдача его в аренду
– так будут покрываться затраты на ежемесячную уплату кредита, а само помещение не будет простаивать впустую, что несет дополнительные расходы на услуги ЖКХ и пр. Но тогда необходимо выяснить, а вообще, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? Об этом мы сегодня и расскажем.
- Законодательная база
- Нюансы передачи ипотечной жилплощади в аренду
- Заключение арендного договора
- Жилье, приобретенное по военной ипотеке
- Ипотечный договор СберБанка
- Выгода сдачи в аренду ипотечной квартиры
- Положительные моменты заключения арендного соглашения
- Минусы оформления аренды на ипотечную недвижимость
- Наказание за нарушение ипотечного договора
- Порядок действий при сдаче ипотечной жилплощади
- Видео
Законодательная база
Что касается правового аспекта данного вопроса, то
законодательством РФ не предусмотрено однозначного запрета на сдачу ипотечной жилплощади.
Хотя, в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» данный объект является обеспечением обязательства заемщика перед организацией, выдавшей кредит. А значит, до момента полного погашения ипотечного кредита она остается собственностью кредитной организации.
Однако, статьей 209 ГК РФ предусмотрено право собственности, устанавливаемое следующими составляющими:
- пользование,
- владение,
- распоряжение.
Нужно обратиться к Федеральному Закону №102 (ст. 1 ч. 3 п. 1), который
наделяет заемщиками правами владеть/пользоваться недвижимым имуществом в целях извлечения его полезных свойств.
Но право собственника на распоряжение данным имуществом ограничены по причине имеющегося непогашенных кредитных обязательств на данную собственность. ФЗ, являющийся регулятором в области залога недвижимого имущества, не несет в себе никакого ограничения, и не содержит непосредственного запрета в части распоряжения имуществом. Иначе говоря, позволяет проводить разные юридические процедуры с имуществом, приобретенным в кредит. К этому можно отнести сдачу жилой площади в аренду. Но существуют некоторые ограничения. В статье 40 пункт 1 сказано, что
собственник имеет право сдавать жилое помещение в аренду без непосредственного согласия кредитной организации
, но это не должно противоречить ипотечному соглашению при выполнении некоторых условий:
- Жилая недвижимость должна использоваться только по прямому предназначению.
- Срок действия арендного договора не должен быть больше срока закрытия ипотечного договора.
Ограничения на возможность «запустить в оборот» (отчуждение помещения куплей-продажей, меной, дарением и пр.) ипотечное имущество устанавливаются и регулируются законодательством.
В статье 129 ГК РФ четко говорится, при отсутствии всевозможных ограничений на сделки с жильем данное жилое помещение может передаваться одним лицом другому, как наследство или иными способами, не запрещенными законом.
Нюансы передачи ипотечной жилплощади в аренду
Из существующей на сегодняшний день практики видно, что
большинство кредитных организаций, составляя договор ипотеки, прописывают условия, когда заемщик не вправе проводить различные действия с недвижимым имуществом, не согласовав их кредитором.
В том числе, к таким действиям относится:
- перепланировка,
- продажа жилого помещения,
- сдача в аренду ипотечной квартиры,
- визиты родственников на какое-то время,
- регистрация на данной площади иных лиц,
- обменные операции с помещением.
Для сдачи ипотечного жилья в наем необходимо соблюдать прописанные в договоре условия.
В случае, если заемщик планирует сдавать в наем ипотечную жилплощадь в аренду, не нарушая условия договора,
возможно несколько вариантов развития событий
:
- Получение согласия от кредитной организации на сдачу жилого помещения. При этом условия аренды дополнительно оговариваются с кредитором. В случае несогласия кредитора с определенными пунктами арендного соглашения, он вправе выдвинуть свои условия. Только после соблюдения всех формальностей будет выдано положительное решение кредитной организации.
- Запрет кредитной организации на оформления арендного договора, предметом которого является ипотечная квартира. В случае, если банк не разрешает аренду, а заемщик все-таки подписывает арендный договор, то такие действия являются незаконными.
- Кредитная организация в ипотечном договоре не накладывает ограничений на проведение действий с жилым помещением либо прямо разрешает заключение арендного договора заемщиком.
Многими кредиторами не обращается внимания на взаимоотношения заемщика с арендаторами ипотечного жилья, пока им регулярно и без задержек вносятся платежи в счет погашения кредита.
Как мы отметили ранее, при согласии кредитной организации на проведение арендных операций заемщиком
необходимо составить дополнительное соглашение к ипотечному договору.
Рассмотрим несколько вариантов заключения заемщиком арендного договора на ипотечную недвижимость.
Заключение арендного договора
Для сдачи в аренду жилого помещения гражданину не потребуется получение статуса юридического лица или индивидуального предпринимателя.
А значит, доказательств тому, что заемщиком осуществляется коммерческая деятельность кредитной организации будет достаточно трудно. Взаимоотношения собственника жилого помещения и арендатора, так же как и с налоговыми инстанциями, не препятствуют отношениям банка и кредитора, если последним регулярно вносятся соответствующие платежи, а жилое помещение содержится в должном состоянии.
Жилье, приобретенное по военной ипотеке
Относительно военнослужащих и недвижимости, которая приобретена по программе «Военная ипотека», то такую ситуацию сложно назвать однозначной. Казалось бы, собственник вправе использовать свое имущество по собственному усмотрению, в частности оформлять возмездный арендный договор. Но,
законодательством РФ запрещается организация коммерческой деятельности военнослужащими.
Опять-таки, можно оспорить то, что возмездная сдача квартиры по арендному соглашению – это коммерческая сделка, тем более, если сделка заключается на короткий срок и без оформления договора. Впрочем, существует еще одно препятствие – кроме кредитной организации держателем залогового жилья выступает государство. И, допустим, кредитная организация может «прикрыть глаза» на сдачу жилого помещения в аренду, то от государства такой лояльности навряд ли следует ожидать.
Ипотечный договор СберБанка
Условия, прописанные Сбербанком для получателей ипотечного кредита, содержат запрет, на передачу предмета залога иным лицам на правах аренды без согласования этих действий с кредитором.
Значит, необходимо обратиться к кредитору с соответственным заявлением. Кредитная организация рассмотрит его и озвучит свое решение. Обычно, оно бывает в пользу заемщика. На самом деле, практически никто из получателей ипотечного кредита не обращает внимания на данный раздел договора. В особенности, дело касается неофициальных взаимоотношениях, которые не подтверждены договором. Проследить подобные сделки не имеют возможностей ни кредитные организации, ни налоговые органы. Но стоит понимать, что, заключая «джентльменское соглашение» с арендатором ипотечной квартиры, ее собственник сталкивается с определенными рисками.
Выгода сдачи в аренду ипотечной квартиры
Естественно, каждый получатель ипотечного кредита, предполагающий сдавать помещение в наем, задается вопросом, а
есть ли выгода от подобной сделки.
Здесь есть определенные плюсы и минусы, которые мы далее перечислим.
Положительные моменты заключения арендного соглашения
Плюсы есть, и они довольно существенны!
Это:
- Значительное снижение финансовой нагрузки на заемщика.
- Получаемая ежемесячно плата за аренду квартиры соизмерима, а иногда и превышает сумму платежа по ипотечному договору.
- Жилая недвижимость неизменно пользуется повышенным спросом, а это значит, что инвестированные в недвижимость финансы довольно быстро окупятся.
Минусы оформления аренды на ипотечную недвижимость
Минусы заключения договора аренды на ипотечную жилплощадь
можно описать следующими пунктами:
- Вероятность нанесения состоянию помещения серьезного ущерба.
- При положительном решении на сдачу заемщиком ипотечной жилплощади в аренду кредитная организация обычно весьма серьезно повышает страховую (до 30%).
- Нередко после передачи помещения арендатором собственнику (окончание срока арендного договора) оно требует ремонта.
- Кредитная организация, поставленная в известность о планах заемщика сдать ипотечную жилплощадь в наем, может повысить ставку по кредиту.
Кроме этого, заметим, что
арендатор, не будучи собственником помещения, не всегда заинтересован в обеспечении сохранности имущества и не несет ответственности перед кредитной организацией.
Хотя арендатор ипотечного жилья тоже сталкивается с рисками – если залогодержатель обнаружит нарушения кредитного соглашения, тогда арендный договор будет расторгнут, а арендатор будет выселен из данного помещения.
Наказание за нарушение ипотечного договора
Если кредитная организация обнаруживает какие-либо запрещенные действия с ипотечным жильем, то она
может инициировать следующие наказания
:
- на первый раз уполномоченный кредитора может ограничиться указанием на нарушение и вынесением устного предупреждения,
- наказание бывает и более серьезным – штраф за нарушения условий ипотечного договора, при этом сами нарушения фиксируются кредитором,
- при повторе аналогичных нарушений, кредитор имеет право аннулировать договор и истребовать незамедлительного погашения суммы, оставшейся по ипотечному договору,
- если у заемщика нет возможности рассчитаться с кредитным учреждением, то через суд жилье будет изъято, как предмет залога,
- собственник и его арендатор будут обязаны выселиться из квартиры, а само жилье будет продано на аукционных торгах – кредит будет закрыт, хотя это не лучшим образом отразится на кредитной истории заемщика.
Больше того, если станет известно, что заемщик занимался незаконным предпринимательством, то он должен будет ответить перед налоговой.
Самым нейтральным решением тут можно назвать штраф
– правда, в такой ситуации лицо, арендующее квартиру, не сможет компенсировать затраченные на аренду жилья деньга, но и собственник также будет наказан.
Вот почему категорически рекомендуется не просто подбирать жилое помещение для последующей передачи его в аренду, но и кредитную организацию, которая положительно отнесется к подобным сделкам.
Порядок действий при сдаче ипотечной жилплощади
Не стоит пренебрегать возможностью
убедить кредитную организацию вынести положительное решение на сдачу в аренду ипотечного помещения.
Целесообразно обратить внимание кредитора на то, что его интересы от арендной сделки не пострадают. Для этого нужно:
- Направить заявление кредитору с указанием причин, побудивших заемщика на подобный шаг (материальные затруднения и пр.).
- Ознакомить кредитора с арендным договором, который должен содержать такие разделы, как содержание помещения в хорошем состоянии, пользование ею по прямому назначению и т.д., кроме того, положительная характеристика арендатора станет вашим преимуществом.
- Приложить к пакету документов уведомление об уведомлении страховой компании о предполагаемых намерениях.
После чего останется дождаться решения кредитора. Обычно такое заявление рассматривается около семи дней. В случае положительного решения можно смело оформлять сделку аренды ипотечного жилья. Если это долгосрочной арендный договор (больше 12 месяцев), его следует зарегистрировать.
Впрочем, многих людей не останавливает запрет банка на сдачу квартиры, более того, некоторые вовсе не информируют об этом кредитную организацию. Не секрет, огромное количество арендных договоров в нашей стране заключается устно. Конечно,
по закону требуется заключение договора в письменной форме
, но собственник и арендатор, нередко ограничиваются устным соглашением. Но это влечет за собой определенные риски.
