После регистрации прав собственности на полученное в наследство жилье наследник вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Часто унаследованное жилое помещение становится объектом продажи. Так как при оформлении наследства налоги не уплачиваются, у граждан возникают сомнения по поводу оплаты налоговых сборов и при отчуждении наследства. Нужно ли оплачивать налог при продаже наследуемой квартиры?
Когда требуется уплата налога с продажи квартиры, полученной в наследство?
Продажа квартиры с точки зрения законодательства – это получение прибыли, а согласно закону, с прибыли, получаемой гражданами, выплачивается налог. При реализации жилья, доставшегося в наследство, налоговый сбор тоже необходим. Обязательства касаются как близких родственников наследодателя, получивших имущество при вступлении в наследство по закону, так и лиц, которым собственность досталась по завещанию. Однако в НК РФ описаны условия, при которых наследник-продавец освобождается от уплаты НДФЛ. В ст. 217.1 отмечено, что налог не оплачивается в следующих ситуациях:
- наследник приходится близким родственником наследодателя, и на момент продажи квартира находится в его собственности не менее 3-х лет;
- владелец недвижимости не состоит в близком родстве с наследодателем, жилье получено 3 года назад (в случае наследования до 1.01.2016 г.) или 5 лет (при получении наследства после начала 2016 г.);
стоимость сделки составляет менее 1 млн руб. (чаще всего при продаже доли жилплощади или комнаты).
Таким образом, платить налог с продажи надо, если объект находится в собственности менее 3-х лет и его стоимость превышает 1 млн руб. В связи с этим некоторые продавцы стараются умышленно занизить сумму сделки в документах, однако ФНС тщательно проверяет сделки, стоимость которых ниже установленного минимума. Если цена объекта продажи, указанная в документах купли-продажи, значительно ниже рыночной, налог рассчитывается исходя из показателей, указанных в кадастровых паспортах. Кадастровая стоимость умножается на 0,7, исходя из полученной суммы высчитывается оплата.
Как рассчитать срок владения?
Как правило, отсчет срока владения недвижимым объектом начинают с даты, на которую пришлась регистрация нового собственника в регистрирующем органе. Однако в случае оформления наследия срок владения исчисляется иначе. Согласно ст. 1152 ГК РФ имущество считается собственностью наследника со дня открытия наследства. Положение не зависит от того, как перешло наследие правопреемнику, и от даты обращения для официальной регистрации собственности. Днем открытия признается дата кончины наследодателя или дата принятия судебного решения о признании гражданина умершим. Рассчитаем срок владения квартирой, полученной в наследство, на примере. Гражданин Петров получил в наследство жилье матери после ее смерти. Дата кончины матери – 2 марта 2012 г. Регистрацию квартиры в Росреестре гражданин Петров произвел 3 ноября 2012 г.В апреле 2015 г. Петров продал квартиру. Дата регистрации купли-продажи 4 апреля 2015 г. Срок владения квартирой на момент продажи составил 3 года и 1 месяц (с 2.03.2012 г. по 4.04.2015 г.). ЧИТАЕМ ТАКЖЕ: как продать автомобиль, полученный по наследству, не оформляя на себя? Отсчет продолжительности нахождения жилья в собственности с момента смерти наследодателя — дополнительный бонус наследнику. Регистрация жилья в собственность всегда происходит не ранее полугода со дня кончины наследодателя. Установленные 6 месяцев для принятия наследия сокращают срок ожидания даты, когда его можно продать без уплаты государственных сборов.
Размер налоговой ставки
Размер налога зависит от цены реализации недвижимости и длительности нахождения продавца на территории России в предшествующий продаже период. Размеры налоговой ставки указаны в ст. 224 НК РФ. Согласно закону они могут быть следующими:
- 13% для налоговых резидентов;
- 30 % для лиц, не относящихся к НР.
Многие путают понятия «иностранный гражданин» и «лицо, не являющееся налоговым резидентом». Однако они имеют существенные отличия. Иностранный гражданин – это человек, не имеющий российского гражданства. Лицо, не являющееся НР – гражданин, который проживает на территории России в течение 183 дней. Таким образом, оплатить налог в размере 13% могут даже иностранцы, которые долгое время находятся на территории РФ. В свою очередь, с гражданина России, находящегося большую часть времени за пределами государства, будет взиматься 30% от полученных средств. Однако для иностранных подданных есть вероятность уплаты налога в двойном размере. В том случае, когда между страной, гражданином, которой является продавец квартиры или дома, и Россией не заключен договор об отмене налогообложения с обеих сторон, необходимо платить налог в бюджеты двух стран.
Налоговый вычет
В законодательстве говорится, что продавцы жилья имеют возможность получить налоговый вычет в размере 1 млн руб. Вычет предоставляется при отчуждении квартиры или дома ранее установленного законом минимального периода. Получить льготу могут граждане, производящие оплату налога в размере 13% от дохода. Вычет — это сумма, которая высчитывается из дохода граждан, когда производится расчет размера налогообложения. Когда применяется льгота, налог рассчитывают в следующем порядке:
- от стоимости квартиры отнимают сумму вычета;
остаток умножают на 0,13.
Например, унаследованный дом продан за 2500000 руб. Рассчитываем НДФЛ: (2500000 — 1000000) * 0,13 = 195000 руб. Иногда объект недвижимости имеет несколько хозяев. При реализации квартиры одному покупателю, вычет делится между всеми продавцами соразмерно их долям. Если каждый из владельцев продаст долю недвижимости по независимым сделкам, они имеют право оформлять вычет по отдельности. Вычет предоставляется при продаже только одного объекта за налоговый период. Если правопреемник продает несколько жилых объектов в отчетный период, он не может оформить несколько налоговых льгот. Подтвердить свое намерение получить вычет необходимо при подаче декларации в ФНС.
Кто освобождается от уплаты налога?
Существует категория граждан, которая не платит налоги при получении денежных отчислений от государства и получает льготы по оплате различных услуг. К льготной категории относят:
- инвалидов;
- пенсионеров;
- ветеранов ВОВ;
- участников боевых действий;
- многодетных родителей.
Принято считать, что льготники освобождаются от уплаты большинства государственных сборов, а те кто, имеет льготы, не платят сборы со всех доходов. Распространена информация о том, что пенсионеры и инвалиды освобождаются от НДФЛ при продаже жилой недвижимости. Однако в законодательстве установлено, что платить налог обязаны все граждане. Исключения составляют случаи, когда квартира продается по прошествии минимального срока владения или стоимость жилья не превышает 1 млн руб. Таким образом, если объект находился в собственности наследника менее 3-х лет и стоит дороже миллиона, НДФЛ платится независимо от социального статуса продавца. ЧИТАЕМ ТАКЖЕ: когда после вступления в наследство можно продать квартиру? Не участвуют в налогообложении недееспособные граждане и несовершеннолетние дети в силу того, что они не могут являться сторонами сделки. Однако с доходов, полученных с продажи принадлежащей им недвижимости, налог удерживается на общих основаниях. Оплатить необходимую сумму обязаны опекуны или родители владельца. В случае неуплаты налога ответственность понесут они.
