Статья рассказывает, нужно ли платить налог с продажи квартиры, которая более 3 лет в собственности, разъясняет тонкости законодательства.
- Основные моменты
- Продажа жилья раньше срока
- Имеет ли смысл оформлять вычет
- Как уменьшить прибыли, если продается сразу две квартиры
- Новое в законе
- Как рассчитывается продажная стоимость жилой площади
- Тонкости обложения налогом
- Сроки для уплаты налога
- Налоги при продаже квартиры более 3 лет в собственности в 2021 году
- Итог
- Видео
Основные моменты
Если гражданин получает доход, то должен делиться с государством. Но имеются налоговые послабления. Ранее было достаточно подождать три года с момента покупки жилплощади, а потом ее продавать. Тогда можно обойтись без уплаты налога. Такое же правило действует и сейчас, но есть исключения из правила:
- покупка состоялась до 2016 года,
- получено наследство,
- подарено отцом, матерью или другим близким родственником,
- куплено в кооперативе,
- жилплощадь приватизирована,
- передано имущество по соглашению ренты
Потому, если жилье получено по одному из перечисленных оснований, то можно не ждать пять лет. Есть нюансы, как подсчитывается время владения. Важна дата, когда гражданин официально права на жилье оформил. Информацию можно почерпнуть из специального документа – выписка из ЕГРН. Придется делиться полученным доходом с государством, если квартира три года в собственности не была.
Продажа жилья раньше срока
Иногда нет возможности дожидаться, чтобы в собственности более 3 лет находилось жилье. Например, рождается ребенок и квартирный вопрос нужно срочно решать. Есть другие варианты, как уменьшить налоговое бремя:
- Уменьшить доход. Для этого нужно доказать расходы на приобретение недвижимости.
- Вычет оформить.
Когда происходит продажа жилья, можно выбрать более выгодный вариант, как облагается налогом. Если жилье куплено до 2016 года, то принимается цена, указанная в соглашении. Неважно, какие действуют кадастровые цены. 4 доказательства расходов на приобретение недвижимости:
- соглашение купли-продажи,
- расписки от продавца о получении средств,
- платежные документы,
- квитанции, подтверждающие издержки на строительство собственного дома.
Важно! Работает простой принцип: нет прибыли – нет и налоговой обязанности. Но налоговики проверят документы о расходах на покупку жилплощади. Потому при покупке жилья желательно сохранить документы об оплате.
Ведь может возникнуть необходимость жилье продать. Если уж квитанций не осталось, то проблему можно решить. Как это сделать? Найти другие доказательства. Если содержит договор купли-продажи запись о проведении расчетов, то можно обойтись и без квитанций.
Имеет ли смысл оформлять вычет
Все зависит от цены жилья. Когда продажная цена менее 1 млн. руб., то налоговую повинность вообще не придется платить. Чтобы понять, какой вариант выгоднее использовать, необходимо сделать простое арифметическое действие. Нужно посмотреть, что будет выгоднее: вычет получить или прибыль на расходы уменьшить. Две льготы за одни раз при продаже квартиры в собственности оформить нельзя
Как уменьшить прибыли, если продается сразу две квартиры
Как быть, если продаются сразу две квартиры? Конечно, собственникам нежелательно налог переплатить. Налоговый кодекс не дает четких указаний на этот счет. Но есть приятный момент: любые неточности трактуются к выгоде граждан. Ответ дает Минфин. Содержит информацию письмо №03-04-05/7-263 от 27.02.2012 г. Стоимость одной жилплощади можно уменьшить на покупную цену, а по второй оформить вычет.
Новое в законе
С 2016 года действует новый алгоритм уплаты налога. Изменения в законе усложнили жизнь граждан. Но из любой ситуации есть решение:
- Если не была 5 лет в собственности квартира, уменьшить доход на расходы, на покупки.
- Оформить вычет.
Для тех, кто квадратные метры приобрел до 2016 года, ничего не изменится. Причем местные власти могут скорректировать, как платится налог при продаже квартиры. Например, уменьшить срок владения собственностью для отдельных категорий граждан, пенсионеров, например. Принимается в расчет шестьдесят месяцев владения собственностью. Отсчет времени ведется от даты регистрации права владения. Есть особенности в исчислении времени владения:
- Отсчет пяти лет владения, если квартира не куплена, а получена по наследству, ведется от даты открытия наследства.
- Если жилье куплено через кооператив, то отсчет срока начинается с момента выплаты пая.
- Жилплощадь приобретена до 1998 года. В те годы свидетельства о праве владения не выписывались.
Когда жилплощадь была получена по частям, то время владения отсчитывается от даты получения первой доли. При этом не играет роли размер долей.
Как рассчитывается продажная стоимость жилой площади
До начала 2016 года налоговики не могли изменять цены, установленные договором. Такую лазейку в законе использовали многие продавцы жилья, чтобы избежать уплаты налогов. Активно занижалась продажная цена объектов. Но потом произошли изменения. В 2021 году принимается во внимание кадастровая цена объекта. Нюансы расчетов:
| Цена сделки превышает кадастровую стоимость | Цена договора умножается на снижающий коэффициент 0,7 |
| Кадастровая цена выше суммы сделки | Умножить нужно кадастровую цену на 0,7 |
Учитывается кадастровая цена на 1 января года заключения сделки. Не во всех регионах местные власти установили кадастровую цену. Применяется в такой ситуации рыночная цена. Принимается в расчет цена, которую стороны пишут в соглашении, если приобретено жилье было до 2016 года.
Тонкости обложения налогом
Придется платить налоговый сбор с продажи недвижимости всем собственникам, владеющим недвижимостью. Но владельцы жилья могут выбрать один из двух вариантов:
- поделить 1 млн. между всеми владельцами жилой площади. Раздел зависит от размера долей, принадлежащих каждому владельцу.
- оформить вычет по отдельности для каждого владельца.
Более выгодным является второй вариант налогообложения. Но для этого каждый владелец должен самостоятельно продать свою долю, т.е. будет несколько самостоятельных сделок купли-продажи жилья. В такой ситуации делить вычет ни с кем не придется. Но чтобы налог от продажи мог уменьшить каждый владелец, должна иметься возможность выделить отдельную долю. Самый удачный вариант разделения – это превращение обычной квартиры в коммунальную квартиру и создание отдельных лицевых счетов. 2 условия для получения вычета:
- На каждую долю получено свидетельство о праве владения.
- Заключается отдельное соглашение для продажи отдельных долей.
Сложно быть тем собственникам, которые имеют слишком маленькую долю. Ведь маленькую долю выделить проблематично. Подается декларация в ИФНС независимо от того, нужно ли платить налог с продажи квартиры или комнаты более 3 лет в собственности или нет. Если после продажи жилья не отправить декларацию, то платить придется штрафы. Нулевая декларация оформляется, если дохода нет. Размер штрафа составляет 1 тыс. рублей (ст. 119 НК РФ).
Сроки для уплаты налога
Не стоит затягивать с подачей декларации при продаже жилья. Документ нужно заполнить и отправить сотрудникам фискального ведомтсва до 30 апреля года, идущего вслед за годом проведения сделки. Уплатить сбор, если жилье в собственности более 5 лет не было, необходимо до 30 апреля года, идущего вслед за годом осуществления сделки. За неисполнение обязанностей налоговики могут оштрафовать нарушителей. Пеня устанавливается за каждый день просрочки.
Налоги при продаже квартиры более 3 лет в собственности в 2021 году
Есть возможность не платить налог, если жильем гражданин владел менее пяти лет. Пример №1. Звягинцева квартиру не покупала, а получила в подарок от своей матери. Мать и дочь, с точки зрения Семейного кодекса, связаны близкими родственными отношениями. Потому Звягинцева может уже через три года жилье продать, при этом выплатить налог не придется. 3 нюанса, имеющие значение при расчете сбора:
- время нахождения в собственности,
- дата приобретения,
- кадастровая цена объекта.
Пример №2. Поморцева в 2016 году купила комнату в коммунальной квартире, на следующий год она решила продать жилье, чтобы купить квартиру. Комнату продает за 1,3 млн. рублей. Но покупатель предложил вместо этого указать цену 1 млн. рублей. Выгодно ли Поморцевой проводить такую сделку? 2 вариант расчетов:
- Обойти закон и занизить стоимость сделки в соглашении. Не заплатит продавец налог в этом случае, но закон нарушит. Налоговики при проведении проверки обнаружат нарушения, тогда вопрос, какой налог с продажи квартиры, будет решен, исходя из кадастровой цены. Реальная кадастровая стоимость составляет 1,6 млн. рублей. К этой цене применяется понижающий коэффициент 0,7.
1 600 000 * 0,7 = 1 120 000 руб. Такая цена и будет считаться прибылью. Кроме того, за сокрытие сведений о доходах налоговая служба может наказать нарушителей.
- Есть и второй вариант, при котором закон нарушить не придется. Найти другого покупателя и указать в соглашении реальную цену. Снизить полученный доход можно на размер налогового вычета.
(1 600 000 – 1 000 000) * 13% = 78 000 руб. Если квартира в собственности менее трех лет, то доход можно уменьшить на затраты на приобретение или строительство недвижимости.
Итог
Перед тем, как квартиру продавать, желательно уточнить, надо ли платить сбор с продажи жилья. Если налоговая повинность возникает, можно выбрать, как уменьшить прибыль: на стоимость купленной квартиры или вычет получить.
