Подоходный налог уплачивается с любой прибыли физических лиц, и при продаже квартиры, другой недвижимости его также нужно будет перечислить в казну государства. Речь идет о НДФЛ (налоге на доход физических лиц).
При неуплате данного платежа налоговая служба имеет право наказать нарушителя значительным штрафом.
Налог с продажи квартиры уплачивается не всегда, что знают не все граждане. Есть несколько условий, при которых можно не перечислять деньги, о них должны рассказать юристы или консультанты налоговой службы. Как не платить налог с продажи квартиры?
Не облагается налогом продажа жилья, которое было в собственности более 3-х лет.
ВНИМАНИЕ!
С 2016 года такой период увеличен до 5 лет.
Также не подлежит налогообложению продажа квартиры, если за нее получена сумма меньше, чем была потрачена на ее приобретение.
Такая информация может быть полезной для многих, как и другие нюансы продажи жилья и связанных с этим налогов.
Ставка
Налоговым законодательством установлено две ставки, используемых для расчета налога на доход. Процент ставки зависит от того, резидент продает квартиру или нерезидент.
В первом случае государству нужно будет уплатить НДФЛ в размере 13 процентов от тех средств, которые будут получены за продажу жилья. Нерезиденты платят 30% от стоимости квартиры.
Срока владения квартирой
Для налогообложения продаж недвижимости имеет значение тот срок, в течение которого она находилась в собственности продавца.
Если квартира была приобретена более чем 3 года до продажи, налог не будет взиматься.
Но с 2016 года срок увеличен до 5 лет. Об этом знают не все.
Можно совершить нарушение налогового законодательства, если не заплатить проценты с дохода за жилье, в котором семья живет меньше 5 лет.
При продаже любой недвижимости стоит проконсультироваться с юристами о действующих нормах закона, это позволит не совершить ошибки и нарушения процедуры.
ВНИМАНИЕ!
Минимальный срок владения, на основании которого не начисляется налог с продажи, действует не только по отношению к ранее купленной квартире.
Нужно ли платить при продаже квартиры, полученной в наследство? Налог и такой минимальный срок владения касается и жилья, которое было получено безвозмездно по дарственной, например, по завещанию, по договору пожизненного содержания.
Даже если семья не платила за жилье, при его продаже нужно должна пройти уплата налога на доход.
Закон по поводу минимального срока владения 5 лет не имеет обратной силы. Это значит, что он распространяется на квартиры, которые перешли в собственность после 2016 года.
По другим правилам берется НДФЛ менее 3-х лет.
Если недвижимость получена по дарственной, по завещанию, куплена за средства семьи после указанного 2016 года, освобождение от уплаты НДФЛ при продаже пройдет только после 5-ти лет собственности. Сроки владения отсчитываются с учетом того, как квартира поступила во владение. Если она была приобретена по договору купли-продажи, срок проживания 5 лет отсчитывается с момента подписания договора.
В случае, когда жилье переходит в собственность по завещанию, срок считается со дня смерти завещателя.
Если использована дарственная, нужно брать точкой отсчета день ее подписания.
ВНИМАНИЕ!
Если продается доля, не имеет значения срок владения, подоходный нужно уплачивать в любом случае.
Кадастровая стоимость
Когда жилье ставится на учет в кадастровой службе, происходит начисление на него кадастровой стоимости, имеющей значение при продаже и начислении подоходного.
Если по документам цена за квартиру больше стоимости по кадастру, НДФЛ будет начислен по этой цене в договоре.
Но некоторые продавцы, стараясь снизить сумму подоходного, занижают в договоре и стоимость недвижимости.
ВНИМАНИЕ!
Если цена в договоре меньше, чем 70% от стоимости по кадастру, налог будет начислен именно по кадастровой стоимости.
Такая норма закона была принята не случайно, а в связи с намеренным занижением цены недвижимости для снижения суммы налогов.
Некоторые владельцы ищут разные способы не только выгодно продать свое жилье, но еще и уйти от налогообложения по данной операции, обойти налоговое законодательство.
И теперь, когда процент налога будет начислять по кадастровой стоимости, они не смогут указывать в договоре купли-продажи слишком низкую цену. Положение по кадастровой стоимости также действует с 2016 года. Поэтому за продажу жилья до 2016 года можно было уплатить подоходный с учетом цены недвижимости в договоре.
А уже после 2016 года налог с проданной квартиры взимается и по кадастровой стоимости,
Налог на разницу
Одну и ту же квартиру можно сначала купить, а потом продать, часто с солидной прибылью.
По Налоговому кодексу в таком случае налог за продажу будет насчитан именно на разницу в сумме двух операций. Если же квартира получена, например, по дарственной, за нее новый собственник не платил деньги, нельзя будет избежать НДФЛ с полной стоимости жилья. Как избежать большой суммы налога при продаже?
- Чтобы не нести большие расходы по налогообложению за проданную квартиру и полученный доход, нужно представить в налоговую службу документы, которые подтвердят расходы по покупке и продаже.
- Налоговая служба насчитает 13 процентов от той прибыли, которую получил продавец за продажу ранее купленного жилья.
Например, недвижимость приобретена за 900 тысяч, а продана за 1200 тысяч. Владелец, выступающий продавцом, получил прибыль 300 тысяч. Он может заплатить подоходный налог только с этой суммы, если предоставит в налоговую договор покупки за 900 тысяч.
Надо воспользоваться еще и возможностью уменьшить налог с продажи за счет расходов на ремонт в квартире.
Но в таком случае все затраты на материалы, строительные услуги должны подтверждаться квитанциями, другими платежными документами.
ВАЖНО!
Ремонтные затраты отнимаются от суммы дохода, подлежащей налогообложению.
Что дает вычет
Когда платится налог на прибыль от продажи жилья, есть несколько возможностей уменьшить эту сумму, а ведь она может быть значительной для семьи.
Государство предоставляет право воспользоваться налоговым вычетом, он может составлять до 1 миллиона рублей.
Такая сумма вычета является максимальной, применяется и к квартирам, и к домам, которые были проданы за период 1 год.
Данный имущественный вычет считается стандартным и действует, если налог насчитывается на всю сумму. Например, при продаже жилья, полученного в наследство. И не действует вычет при расчете налога на разницу между покупкой и продажей недвижимости. Для квартир, находящихся в долевой собственности, применяется правило распределение вычета между всеми дольщиками, в равных частях.
Но когда жилье оформлялось не по одному договору, а по нескольким, каждая доля отдельно, то и вычет возможен для каждой части жилья.
Как продать без уплаты
Для того, чтобы не платить большие суммы по налогообложению сделок продажи жилья, следует учесть минимальный срок владением им.
Если нет никаких срочных целей и планов на деньги, стоит побыть собственником квартиры хотя бы 5 лет. В таком случае налог на прибыль не будет начислен, не нужно будет нести дополнительные расходы.
Если же нужна срочная продажа, в таком случае можно воспользоваться правом вычета или уплатить налог с разницы между покупкой и продажей. Какой выбрать вариант решает тот, кто платит налог. Но для расчета подоходного на разницу, нужно иметь на руках документы с суммой покупки:
- При имущественном или налоговом вычете, которым можно воспользоваться только раз, от цены проданной квартиры отнимается 1 миллион рублей, а налог начисляется на оставшуюся сумму. При покупке налог начисляется с учетом имущественного вычета 2 миллиона рублей.
- Еще один способ уменьшить расходы – показать цену покупки и цену продажи налоговой службе. И можно будет платить налог подоходный только на их разницу.
- Уменьшается налогообложение и за счет расходов на ремонт недвижимости, проданной владельцем (если эти расходы можно доказать документально).
Вычет выгодно уменьшает сумму, облагаемую налогом, обязательно стоит воспользоваться им, если нет возможности подождать 5 лет до продажи.
Налоговый вычет в размере 1 миллион – это число, которое можно использовать раз в год для всех сделок по продаже недвижимости.
Когда владелец будет продавать несколько объектов в течение 12 месяцев, он сможет уменьшить на 1 миллион только всю сумму дохода с продаж.
Покупка другой недвижимости
Иногда граждане в течение одного года совершают несколько сделок по недвижимости. Чаще всего это связана с желанием улучшить свои бытовые условия, расширить жилплощадь, или с переездом. Какой налог будет уплачен в казну государства, зависит от того, по какой стоимости продана и куплена недвижимость.
Если жилье продано за большую сумму, чем было приобретено другое, налог нужно будет заплатить в любом случае.
Это правило действует, если квартирой продавец владел менее минимально положенного срока.
Документы
Если квартира, купленная после 2016 года, была в собственности меньше 5 лет, после продажи нужно будет в налоговую службу подать соответствующую декларацию.
Используется форма 3-НДФЛ. Подается декларация по месту жительства.
Нельзя забывать о декларировании доходов, даже есть планы воспользоваться налоговым вычетом, какие–то льготы.
При неуплате налога к нему прибавится еще и штраф в размере 20% от суммы долга.
Есть несложные программы и сервисы, позволяющие самостоятельно заполнить декларацию в налоговую инспекцию. К ней прикладывается еще несколько документов:
- Это копия договора купли-продажи.
- Выписка из Единого Государственного Реестра по недвижимости. Такая выписка дается на жилье, оформленное после 2016 года.
- Копия свидетельства, подтверждающего право собственности (при его наличии).
Когда налог будет насчитываться на разницу с покупки и продажи, подается договор с ценой покупки.
В случае использования налогового вычета подается справка 2-НДФЛ и заявление на вычет.
Все документы следует отнести в налоговую службу по месту регистрации, взяв с собой и оригиналы. Инспектор в налоговой примет папку с бумагами, проверив сначала оригиналы всех документов. Декларацию нужно подавать не сразу, а в год, последующий за годом сделки. За это время можно решить, по какому способу будет уплачиваться налоговый платеж, собрать нужную сумму.
Вариантов несколько, стоит использовать тот, который по закону подходит конкретной ситуации.
