Для учета и контроля за эксплуатацией земельных наделов были созданы понятия кадастровая, нормативная и рыночная оценка земельных участков. Для продажи своих земель или сдачи участка в аренду, собственник использует рыночную стоимость. Кадастровая и нормативная оценки устанавливаются госорганами изначально и служат для налогообложения, правильного определения рыночной оценки, для разрешения спорных вопросов в суде.
Кадастровая
Расчет кадастровой стоимости проводится оценочными организациями на основании контрактов с Росреестром.
Оценщики работают, опираясь на закон “Об оценочной деятельности”. При расчете кадастровой стоимости учитываются следующие параметры:
- в каком состоянии находятся инженерные сети,
- окружающую инфраструктуру: близость автомагистралей, аэропортов, аэродромов, магазинов, школ, детских садов, парков, развлекательных центров,
- расположение участка —, географическое (близость моря, леса, гор), местоположение в городской черте( учитывается экологическая обстановка —, близость вредных предприятий, ЛЭП, свалок и т.д.),
- категория земли и вид ее использования.
Исходя из вышеперечисленных условий, разрабатывается стоимость 1 квадратного метра. Затем полученный результат умножают на площадь участка. В результате и получают кадастровую стоимость.
Хранится кадастровая стоимость в ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости).
При необходимости выдается выписка. Информационную же справку о нужном объекте можно найти на сайте Росреестра. Процедура по пересмотру кадастровой оценки земли проходит каждые 5 лет в сельской местности. В городах —, не чаще, чем каждые 3 года.
В Москве и Петербурге земля может переоцениваться и через 2 года.
Кадастровая оценка необходима:
- при расчете земельного налога,
- при расчете подоходного налога (когда хозяин, к примеру, продает или сдает в аренду земельный участок),
- при расчете арендной платы на государственную землю,
- при расчете оплаты нотариусу на сделках, связанных с наследством или при судебных тяжбах.
При расчете кадастровой стоимости земельного участка не учитываются строения, находящиеся на нем.
Рыночная
Определение рыночной стоимости полностью лежит на собственнике. Хозяин в любое время может изменить ее по своему усмотрению в зависимости от степени выгоды.
ВНИМАНИЕ!
Единственным документом, где эта цена фиксируется, является договор купли —, продажи.
Первый вопрос, который возникает у продавца —, “где узнать рыночную стоимость земельного участка?” Это сделать несложно, так как агентства по недвижимости постоянно проводят мониторинг цен. Связавшись с ними онлайн, вы получите исчерпывающий ответ на текущий период.
Расчет рыночной оценки своего участка не сложно сделать самостоятельно.
При расчете учитываются следующие параметры:
- динамика рыночной стоимости,
- целевое назначение земель,
- вида разрешенной деятельности,
- юридическая чистота земельного надела,
- внешние факторы(экология),
- место расположения(удаленность от городской черты или центр города).
Для определения рыночной стоимости участка земли нужно провести очень тщательный анализ сложившейся обстановки на рынке недвижимости в данный момент.
Для более корректной ее оценки можно привлечь специалиста.
Особенности
Величина налога при сделке с земельным участком начисляется по определенным правилам:
- Стоимость земли по Договору на 70% выше Кадастровой оценки —, налог рассчитывается от рыночной стоимости.
- Стоимость земли по Договору ниже Кадастровой оценки на 70% —, налог рассчитываться от 70% Кадастровой стоимости.
- Кадастровой оценки нет(по уважаемым причинам) —, при расчете размера налога будет учитываться полная Рыночная стоимость объекта.
Если, по мнению собственника, кадастровая оценка земли завышена, ее можно оспорить в суде.
Но, если не прошло больше полугода после того, как была проведена кадастровая оценка можно просто, обратившись в Земельную комиссию или Земельный Департамент, решить вопрос вне суда. Необходимые документы:
- паспорт,
- заявление о пересмотре Кадастровой стоимости(составляется в свободной форме),
- выписка из ЕГРН,
- отчет об оценке( по запросу в ЕГРН или в Оценочной Комиссии).
В суд подаются эти же документы.
Методы расчета
ВНИМАНИЕ!
Перед продажей земельного участка собственник должен знать его рыночную стоимость, чтобы получить выгоду со своей сделки.
Для этого за помощью можно обратиться в агентство по недвижимости, к независимым оценщикам или рассчитать цену самому. Документы, необходимы для обращения к оценщикам:
- Паспорт.
- Выписка из ЕГРН, удостоверяющая, что вы являетесь собственником.
- План участка —, запросить в БТИ.
- Документы на строения, имеющиеся на участке.
Можно оценить свою землю и самому.
Наиболее часто при расчете применяются следующие способы:
- метод сравнения продаж.
- доходный,
- затратный,
Кратко рассмотрим каждый из них отдельно.
Доходный
Этот метод используется в основном при продаже земельных участков, с которых потенциальный покупатель будет получать постоянный доход: инвестиции, застройка жилыми домами или сельскохозяйственные угодья.
При определении рыночной стоимости необходим комплексный анализ финансово —, экономического состояния земли. Здесь должен поработать специалист.
При капитализации земельной ренты оценка рыночной стоимости проводится в три шага:
- Вначале расcчитывается земельная рента.
- Затем необходимо определить коэффициент капитализации. Он определяется делением величины ренты на рыночную стоимость аналогичных участков.
- Делением ренты на коэффициент капитализации определяем рыночную стоимость.
Затратный
Этот метод как правило используется вместе с доходным.
Рассчитываются все затраты и перспектива, которые появятся в будущем при эксплуатации земельного участка.
Или если участок уникальный, рассчитываются затраты на его благоустройство. Например: при оценке стоимости сельхозугодий учитываются затраты на проведение противоэрозионных работ, гидротехнических сооружений и проведение мелиорации. При застройке рассматриваемого участка учитываются экологические параметры (уровень шума и состояние окружающей среды), социально —, экономические условия(инфраструктура, доступность транспорта), инженерно —, строительные условия( сейсмоустойчивость, глубина грунтовых вод, структура почвы), наличие построек и др.
Сравнения
ВАЖНО!
Метод сравнения чаще других используется в анализе при определении рыночной оценки земли, поскольку он самый доступный и простой в исполнении.
Основывается на сопоставлении земельных участков, с аналогичными характеристиками. Находится информация о реализации подобных участков, информация систематизируется,анализируется, делаются выводы, применяемые на практике. Последовательность действий:
- выделяются элементы сравнения,
- определяется сходство и отличия по каждому из них,
- проводится корректировка цен в сравнении по каждому из реализованных участков, опираясь на элементы сравнения,
- выводится обоснованная рыночная стоимость на земельный участок.
Безусловно самыми важными условиями при купле —, продаже земельного участка являются: его целевое назначение, юридическая чистота, географическое расположение(наличие водоемов, гор, красивой равнины),рельеф(ровный, со склоном, наличие оврагов и др.) форма участка(прямоугольный, неровный.и т.д.) инфрактруктура и доступность транспорта. Немаловажное значение при определении цены имеют также:
- условия платежа —, наличные деньги, банковская карта, бартер, векселя и др.
- обстоятельства сделки —, был ли участок выставлен в форме публичной оферты на открытый рынок, реализуется в результате банкротства, аффилированность покупателя и продавца(возможность влиять на ход сделки одного из них) и т.д.
Если вы хотите получить с продажи своей земли наибольшую выгоду, имеет смысл обратиться к специалистам!
Единицы сравнения, используемые при анализе незастроенных участков: за 1 га —, большие массивы земли, 1 сотка —, земли, предназначенные под садоводство, дачное хозяйство, 1 кв метр —, под коммерческую застройку, 1 фронтальный метр —, под торговые предприятия и сооружения сферы обслуживания, Источники информации для совершения данного метода при продаже земельного участка можно найти у риэлтеров, в газетах, журналах, рекламных буклетах и т.д.
