О том, с какой суммы должен платиться налог при продаже квартиры в 2021 году, владельцы задумываются уже перед подписанием договора. Но изменений в налоговом законодательстве за последние несколько лет столько, что их все нужно учитывать заранее.
Общие сведения
Каждый гражданин РФ или иностранец обязан платить налог на прибыль. Налоговой базой может быть определенная сумма от сделки. Если человек продал свою недвижимость, например, квартиру, ему также необходимо заплатить НДФЛ. Налог рассчитывался с суммы, которою продавец получил о покупателя:
- с граждан РФ берется 13% от суммы,
- с иностранцев берется 30%.
В целом налог с продажи квартиры в 2021 году – это обязательный платеж, но доход от продажи имущества не всегда подлежит налогообложению. В 2021 году для физических лиц были введены дополнительные изменения, позволяющие на законных основаниях уклониться от уплаты.
Когда платить
По старым правилам платить налог с продажи квартиры необходимо было тогда, когда недвижимость находилась в собственности менее 3 лет. Теперь этот срок продлили до 5 лет. Датой, с которой начинается исчисление этого срока, является дата регистрации договора купли-продажи. Но так как это изменение было введено в 2016 году, для владельцев квартир, купивших их до 1 января этого года, срок остается неизменным. К примеру, владелец двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге приобрел ее в августе 2015 года. Продать ее без обложения НДФЛ он сможет в августе 2021 года. Но если бы жилплощадь была куплена на год позднее, то есть в августе 2016 года, то продавать без налога ее пришлось бы в августе 2021 года.
Расчет
Некоторые изменения коснулись и расчета налога. Для продавцов важно знать, с какой именно суммы платится подоходный налог с продажи квартиры, так как его размер может существенно отличаться. Раньше НДФЛ рассчитывался просто с суммы, которую покупатель передавал продавцу за квартиру. Теперь учитывается кадастровая стоимость жилья, а конкретно – только 70%. Если при расчетах этот показатель будет выше той суммы, которую стороны указали в соглашении как цену жилья, то НДФЛ взимается с нее. К примеру, если стоимость недвижимости составляет 4 млн 500 тыс. рублей, а кадастровая стоимость – 8 млн 500 тыс. рублей, то 70% от кадастровой стоимости составит 5 млн 950 тыс. С этой суммы придется выплатить 13%. Если цена жилья, которую указали стороны, будет выше этого показателя, то налог рассчитывается с нее. Чаще всего на практике так и происходит. Редко кто ставит цену ниже кадастровой стоимости. И с суммы в 4 млн 500 тыс. рублей собственнику нужно будет заплатить 585 тыс. рублей. Это ответ на вопрос, с какой суммы все-таки платится налог на прибыль при продаже квартиры в 2021 году.
Уменьшение суммы
Подоходный налог можно уменьшить, но нужно понимать, какая сумма не облагается налогом. Для этого в налоговом законодательстве предусмотрены некоторые послабления для плательщиков. Способов несколько:
- специальный вычет,
- учет понесенных расходов.
Любой продавец недвижимости в России может обратиться в налоговую службу и воспользоваться одним из указанных способов. Есть определенные правила уменьшения размера подоходного налога. К примеру, плательщик не имеет права дважды получать льготу за один налоговый период.
Но если муж и жена продают за 1 год две квартиры, то воспользоваться льготами могут оба, но только в отношении разной недвижимости.
Налоговый вычет подразумевает сумму в 1 000 000 рублей от стоимости квартиры, которая не облагается налогом при продаже. Этот способ часто используется в двух случаях – когда прибыль от продажи квартиры слишком большая или, наоборот, слишком маленькая. Допустим, жилье продается за 7 млн 200 тысяч рублей. 13% от этой суммы подлежит уплате, если собственник продает его раньше срока. Поэтому выплачивается 936 тыс. рублей. Но если продавец воспользуется вычетом, то от стоимости продаваемой жилплощади следует отнять 1 млн рублей. И НДФЛ рассчитывается уже так: 6 200 000 * 13% = 806 тыс. рублей. Разница довольно существенна. С небольшой суммы налог также можно уменьшить, даже если стоимость квартиры меньше миллиона рублей. Например, цена квартиры 890 тыс. рублей, то есть не доходит до 1 млн рублей. Тем не менее, эти деньги облагаются НДФЛ. Продавец будет вынужден заплатить 115 тыс. 700 рублей. Но если воспользоваться вычетом, то облагать налогом будет нечего (890 000 1 000 000 = -110 000). Нужно ли пользоваться льготой в данном случае? Ответ очевиден. С какой суммы не уплачивается сбор при учете понесенных расходов? Налоговая служба может предоставить плательщику льготу, если:
- Жилплощадь купили по большой цене, а продают за меньшую стоимость.
- Были осуществлены большие траты на ремонт и восстановление имущества.
- Продавец выплачивал за квартиру ипотеку.
Не нужно забывать, что при продаже жилья учитывается получение прибыли. Только с этих денег может взиматься НДФЛ. А если владелец не получил доход, а в некоторых случаях даже понес убытки, то о налогообложении не может быть и речи. И полученная им сумма не учитывается. Но прибыль, не облагаемая НДФЛ, должна быть доказана с помощью:
- Договоров купли-продажи.
- Ипотечного соглашения.
- Чеков и квитанций, подтверждающих проведенный ремонт.
Справка: если продавец сможет доказать отсутствие дохода, то сумма сделки будет признана необлагаемой.
Долевая собственность
Квартиры часто имеют нескольких совладельцев. Надо понимать разницу между общей собственностью и долевой. При продаже жилья, которое находится в общей собственности, НДФЛ платится со всей суммы. Если доли выделены, то платят все владельцы. Например, жилплощадь покупала жена, но потом подарила долю супругу. Значит, платят оба. Причем, разница в цифрах довольно существенная. Допустим, стоимость квартиры, находящейся в общей собственности, составляет 5 млн рублей. Владельцы воспользовались вычетом, поэтому налог составит 520 тыс. рублей (4 млн рублей * 13%). Если доли выделены, и каждый из владельцев имеет равную часть, то НДФЛ рассчитывается так: (5 000 000 : 2 1 000 000) * 13% = 195 тыс. рублей. Столько должен будет заплатить каждый совладелец.
Наследство
При наследовании также платятся различные налоги. Но если речь заходит о продаже квартиры, полученной от завещателя, то здесь есть нюансы. Собственник также должен заплатить НДФЛ, если продает жилье раньше установленного законом срока. Но, несмотря на то, что срок был продлен до 5 лет владения имущество, на собственность, полученную по наследству, это правило не распространяется. Наследник может продать квартиру через 3 года после оформления. Эта норма закона касается также недвижимости, полученной на основании дарственной, договора ренты и т.д. Но если есть необходимость оформить сделку раньше, то порядок налогообложения будет стандартным.
Покупка жилья
Новый собственник не должен платить налогов от стоимости купленной жилплощади. Но и он вправе рассчитывать на некоторые льготы. Нормы налогового законодательства позволяют покупателям вернуть из государственного бюджета все те же 13% от потраченных средств. Естественно, такое послабление предоставляется не всем. Покупатель должен соответствовать определенным требованиям. Во-первых, у него должен быть официальный доход, которым он может подтвердить соответствующей справкой. Во-вторых, сумма сделки не должна превышать 2 млн рублей. Если эти условия не будут соблюдены, то вернуть уплаченную сумму, вернее, ее часть, не получиться. Недвижимость, облагающаяся налогом на прибыль, продается очень часто. Обстоятельства складываются таким образом, что владельцы просто не могут ждать окончания установленных сроков. Но если действительно есть необходимость продать жилье, то обязательно нужно воспользоваться предоставляемыми льготами. Это позволит хоть немного, но снизить НДФЛ. А иногда и вовсе получить освобождение от уплаты.
