Покупка
и
продажа квартиры
– весьма нелегкий процесс, включающий в себя поиск продавца или покупателя, оформление документов, оперирование крупными денежными суммами. Зная всю трудоемкость такой работы, граждане задумываются о том, чтобы воспользоваться помощью
профессионалов в сфере недвижимости.
Разберем, что входит и какова
стоимость услуг риэлтора при покупке и продаже квартиры.
Как выбрать риэлтора?
Как
не ошибиться
с выбором профессионала в сфере недвижимости и сотрудничать с надежным и проверенным специалистом? Необходимо
обратить внимание
на следующие моменты.
Зачем и когда обращаться?
Обратиться к риэлтору лучше
незамедлительно
, после появления необходимости продать или купить жилье и
перед оформлением сделки.
Это позволит гражданину
избежать многих ошибок и рисков
, а также значительно
сэкономит время.
Ведь
не нужно
будет собирать документы, и проверять потенциальных контрагентов на их добросовестность.
О том, что такое эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг, читайте в статье.
На что обратить внимание?
При выборе агента очень важно следовать нескольким простым правилам, описанным ниже:
Размер задатка или аванса должен быть минимальным.
По мнению экспертов, если риэлтор требует от клиента внушительную сумму в качестве аванса, в большинстве случаев это означает, что последний имеет дело с
мошенником.
На практике встречается множество подобных
фирм-однодневок
, которые исчезают с рынка сразу после получения приличного гонорара.
Когда по
договору об оказании риэлторских услуг
сумма задатка равна
30%
и, тем более, если сам документ составлен с ошибками, это служит верной гарантией
незаконных действий.
Как гласит законодательство, агентства недвижимости
не вправе
требовать стопроцентной оплаты до подписания договора купли-продажи. Сумма аванса не может превышать 100 тысяч рублей. Как правило, порядочные риэлторы берут минимум – это
50 тысяч рублей.
Оставшаяся часть вознаграждения выплачивается только
после совершения сделки
с недвижимостью,
Клиент должен рассчитаться только после ознакомления с квартирой и документами.
Специалисты-риэлторы утверждают, что до момента посещения и
выбора квартиры
, а также
изучения всех документов
, беседы с хозяином жилья,
никаких расчетов быть не может.
Также клиенту не стоит поддаваться на уговоры отдать деньги – это тоже явный признак мошеннических действий. Как и
отсутствие книги жалоб и предложений
в офисе агентства. Поэтому, обращаясь в одну из таких фирм, рекомендуется первым делом проверить реальность ее клиентской базы,
изучив отзывы
,
Внимательность при составлении и проверке текста договора с агентом.
Так, на практике распространен
договор об оказании услуг.
Также может заключаться
договор поручения
и он является более удобным для таких взаимоотношений, поскольку в нем может быть указан более обширный круг полномочий риэлтора (агент сможет получать залог, аванс, заключать с третьими лицами договоры и т. п.). Но, клиент должен помнить, что
договор поручения лучше заключать только с проверенной компанией.
При длительной сделке риэлторская контора предлагает заключить
предварительный договор
и
соглашение об авансе или задатке
, для обеспечения собственных интересов (чтобы клиент не передумал). В любом случае, какой бы ни был договор, гражданин должен тщательно
проверить банковский счет контрагента
и
реквизиты конторы
на официальном сайте
ФНС
:
- юридическое наименование,
- ФИО директора,
- ИНН/ОГРН.
Передача риэлтору оригиналов документов только на сделке.
Не стоит отдавать агенту документы до госрегистрации сделки, рекомендуется
ограничиться только копиями.
Также клиенту следует самостоятельно прийти на регистрацию купли-продажи квартиры,
не оформляя на риэлтора доверенность.
Нажмите картинку для увеличения.
О том, как правильно составить генеральную доверенность на продажу квартиры, читайте здесь.
Услуги риэлтора
Каких действий ждать от агента после подписания договора?
При продаже квартиры
Перед риэлтором стоят две последовательные задачи:
помочь продавцу
найти подходящий вариант для продажи,
сопровождать сделку
до момента регистрации права собственности на нового владельца.
Компании с хорошей репутацией оказывают следующие услуги:
Анализ обширной базы данных
для быстрого нахождения покупателя, которая формируется несколькими риэлторскими конторами. Помимо этого, у агентов имеется
актуальная информация по ценам
на квартиры в конкретном регионе,
Размещение рекламы
в разных источниках в целях нахождения покупателя и продажи квартиры на выгодных для продавца условиях,
Сбор и анализ всех необходимых для сделки документов
(как правило, за отдельную стоимость – это 1,5 2% от суммы сделки),
Юридическая проверка продаваемой недвижимости.
То есть агент смотрит документы на предмет их соответствия законам, что помогает избежать мошенничества со стороны контрагента.
Образец договора с риэлтором о продаже квартиры.
При покупке жилья
Покупая квартиру
, гражданин также должен учитывать, что работа агента будет заключаться
в двух этапах.
На первом этапе, сразу после обращения клиента в контору, специалист окажет ему следующие услуги:
Консультация
по поводу ценовой политики на рынке недвижимости в момент обращения гражданина,
Поиск вариантов квартир
, подходящих по бюджету и пожеланиям покупателя,
Анализ ипотечных и других кредитных программ
, соответствующих материальному положению клиента и взаимодействие с банками,
Организация встречи
продавца и покупателя, помощь при осмотре квартиры,
Участие в переговорах
с продавцом от имени покупателя, решение вопросов цены и условий будущего договора,
Проверка жилья
на предмет «юридической чистоты», выявление возможных рисков.
После того, как покупатель определился с выбором квартиры, агенту остается уладить все формальности:
- подготовить пакет
документов
(риэлтор сам определяет их перечень и проверяет соответствие закону),
- составить и заключить
договор
на выгодных покупателю условиях,
- сопроводить процесс
госрегистрации сделки
(взаимодействует с Росреестром и решает все возникающие формальные проблемы).
При необходимости агент занимается заключением
авансового соглашения
и
нотариальным удостоверением
сделки.
В обязанности риэлтора также входит:
- определение числа лиц, зарегистрированных в квартире,
- помощь на этапе взаиморасчётов между сторонами,
- оформление страховки,
- составление акта о приема-передачи жилья и др.
Образец договора с риэлтором по поиску и покупке квартиры.
Требования к договору
Обязательными пунктами договора должны стать следующие положения:
перечень услуг
риэлторской конторы в рамках совершаемой сделки,
неограниченность
количества показов квартир клиенту,
срок действия
договора,
оценка
квартиры (при продаже),
требования
к жилплощади (при покупке),
опись
документов, передаваемых клиентом,
- где и как получить
справки для сделки
,
ответственность
сторон,
реквизиты
организации и клиента,
- порядок
расторжения
,
оплата
предоставляемых услуг.
Если клиент не согласен
с какими-то пунктами договора, он может вступить в переговоры с агентством, а последний должен пойти ему на встречу и
скорректировать документ.
Также гражданину следует обратить внимание на
текст, написанный мелким шрифтом.
Этот текст может содержать
скрытые комиссии
,
запрет на переговоры
с собственником квартиры,
штрафование
клиента за расторжение договора (штраф не может превышать размер риэлтерской комиссии). При наличии подобных условий договор лучше
не заключать
, поскольку агентство может оказаться
мошенником.
Если договор заключается с лицом-представителем агентства, клиент должен в первую очередь проверить его
доверенность.
Сколько стоят услуги агента?
Цены за услуги агентов формируются двумя способами:
- вознаграждение в
твердой денежной сумме
, которая прописывается в условиях договора и не зависит от цены квартиры,
процент от стоимости недвижимости
, что составляет 2% 6% (зависит от сделки: если продажа – не больше 2%, если покупка – до 6%),
- Если клиент выступает и продавцом и покупателем в нескольких сделках поочередно, то проценты по каждой из них
суммируются.
Также в договоре может быть прописана смешанная оплата за услуги. К примеру, за сделку установлено вознаграждение в виде % от стоимости жилья, а за дополнительные услуги (представительство, приватизация, вступление в наследство и др.) – конкретная денежная сумма.
Кто оплачивает?
Существует несколько вариантов взаимодействия клиентов и агентов, отсюда и плательщик может быть различным:
- Если и
у продавца и у покупателя один риэлтор
, то каждая из сторон платит ему за оказанные услуги. Агент получает двойное вознаграждение,
- Когда у сторон сделки
разные специалисты
, каждый из клиентов платит тому, с кем он непосредственно работал,
- Если у одной стороны по сделке есть риэлтор, то платит только продавец или только покупатель (смотря кому из них агент оказывает услуги по договору).
И продавцу и покупателю важно решить вопрос оплаты еще
до начала
совершения действий по
сделке
и
прописать
конкретную сумму за данные услуги в
договоре.
От чего зависит стоимость?
Стоимость услуг напрямую
зависит от объема работы
в каждом конкретном случае. Единые тарифы оплаты ничем не установлены.
Тем не менее, цена зависит от нескольких факторов:
Опытность специалистов
в агентстве недвижимости. Чем больше стаж работы, тем дороже стоимость услуг. Но важно, чтобы фирма была проверенная, иначе не исключено, что могут попасться мошенники, которые просят большую сумму за свою «работу»,
- Обращение к
частному риэлтору
всегда обходится
дешевле
,
Вид сделки
: покупка, продажа или обмен,
Объем работы.
Сделка по покупке
вторичного жилья
требует более тщательной подготовки: изучения документов на предмет законности, проверка долгов и возможных сособственников, снятие возможных обременений и др.,
Стоимость
квартиры.
О том, сколько стоят услуги риэлтора и как проверить чистоту сделки, смотрите в видеоролике:
Ответственность риэлтора и агентства
Риэлтор должен предоставить обратившемуся к нему гражданину полную и достоверную информацию, касающуюся:
- объекта недвижимости,
- первого этапа оказания услуг,
- процесса оформления сделки,
- госрегистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестре,
- условий оплаты,
- размера госпошлин.
Риэлтор
не несет ответственность
за нарушение сторонами условий договора. Но, если в результате некачественной работы агента затянулись сроки сделки (приостановлена регистрация из-за отсутствия некоторых документов или неправильности составления некоторых из них и пр.), клиент вправе потребовать от него
уменьшения суммы вознаграждения.
Это правило действует как в отношении
частного риэлтора
, так и
агентства.
Картинка кликабельна, нажмите для увеличения.
