Похожие видео
Описание
В данном видео бизнес-тренер Юлия Плетнева рассказывает об основных правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. При первой встрече с клиентом или после осмотра квартиры, агент должен ознакомиться с правоустанавливающими документами. Первое впечатление - самое главное, не будет второго шанса произвести первое впечатление. Чтобы привлечь к себе внимание клиента существует хороший лайфхак. Когда агент заходит в квартиру, он обязательно должен представиться и показать свой паспорт. Этот жест очень удивит хозяев квартиры, на что агент сможет возразить: "А вы всех пускаете в квартиру и не спрашиваете документов?" Благодаря этому действию, вы покажете, что для вас, как для агента, безопасность и забота о клиенте - это ценно. Вам уже не придется ничего доказывать, это фраза все сделает за вас. И когда встанет вопрос о предъявлении правоустанавливающих документов клиентом, он уже не будет сомневаться, потому вы сделали первый шаг ему на встречу. Итак, какие же правоустанавливающие и правоподтверждающие документы должны быть у клиентов. Первый документ - свидетельство. Клиенты как правило считают свидетельство основным и главным документом, но агенты должны знать, что это лишь правоподтверждающий документ. То есть эта бумага подтверждает, что когда-то человек приобрел право собственности на указанную квартиру. Свидетельства бывают разных видов. Задача агента изучить свидетельство, сверить его с паспортными данными владельца, посмотреть есть ли обременения, ограничения или какие-либо технические ошибки. С 15 июля 2016 года свидетельства не выдаются. Подтверждением того, что квартира принадлежит данном человеку, служит выписка ЕГРН. Вторым документом является договор. Для агентов это единственный правоустанавливающий документ. Основным договором в риэлторской сфере является договор купли-продажи. На какие моменты агент должен обратить внимание. Первый риск - завышенная или заниженная стоимость, чаще всего встречается заниженная стоимость. Лет 10 назад серьезно применялись схемы минимизации налогообложения путем занижения стоимости в договоре купли-продажи. Сейчас мы уже от этого отходим, но вы как агент должны понимать, если вы покупаете квартиру где занижена стоимость или эта сделка происходит по заниженной стоимости, вы автоматически попадаете в группу риска. Все квартиры, сделки по которым производятся примерно -20% от рыночной стоимости автоматом попадают в группу подозрительных сделок. С одной стороны, у агента свобода договора, вы можете продать и купить квартиру по любой цене, если согласны обе стороны. Но с другой, это не закрывает агентов от вопросов со стороны правоохранительных органов. Другой момент риска заключается в том, что продавец всегда может подать иск в суд и попытаться признать сделку недействительной на основании того, что его ввели в заблуждение относительно рыночной цены квартиры, и заплатили гораздо меньше, чем эта квартира стоит. Второй риск - сделкоспособность продавца. О ней мы поговорим немного позже. Вообще, в договоре купли-продажи может написать все что угодно. Агент в договоре всегда прописывает аналогию, что в случае признания договора купли-продажи недействительным продавец обязуется предоставить покупателю жилое помещение в аналогичном доме аналогичной категории либо вернуть деньги согласно рыночной стоимости на тот момент. У суда своя точка зрения, как правило это двухсторонняя реституция, сколько взял - столько отдай, ровно столько сколько прописано в договоре. Другие расписки не являются доказательством в суде, но не факт, что суд учтет все требования, написанные договоре купли-продажи. Есть Гражданский Кодекс РФ, есть двухсторонняя реституция, сколько взяли, столько вам и присудят вернуть, поэтому все необходимо тщательно проверять, лучше перепроверить, чем потом разгребать последствия. Друзья, ставьте лайки к видео и задавайте вопросы в комментариях.
Текстовая версия
Правоустанавливающие документы одним из первых вопросов которые мы задаем клиенту ну поставив мы пришли поздоровались возможно посмотрели квартиру мы просим его пожалуйста:
Покажите правоустанавливающие документы кстати сразу хочу вам лайфхак это называется как можно снять первые возражения практически сразу когда вы вошли об человеку вы элементарно. Представляетесь и показываете свой паску понимаю недоуменные взгляды ваших будущих клиентов. На вертикальностью что зачем вы собственно мне показываете?
Паспорт на что вы можете возразить как вы всех пускайте в свою квартиру и ни у кого паспорт не спрашиваете этим вы показали свою экспертность. Вы представились показали что вы цените безопасность. Клиента вы помните что первое впечатление она самое главное.
Недвижимость
И у вас нет шанса нет второго шанса произвести первое впечатление?
То есть все вы уже показали что вы эксперт! И вы цените безопасность клиентов вам уже не нужно говорить что я юлия плетнёва я ценю вашу безопасность там иван иванов там и так далее.
Все вы уже только вот одним вот этим под действием и фразой?
Риэлтор
Вы уже показали что для вас безопасность и забота о клиенте это ценно и я вас уверяю когда вы его попросите показать свои документы. У него не будет возражений а почему.
Я вам должен показывать и так далее поскольку! Вы уже сделали первый шаг ему навстречу что нам обычно клиенты говорят. На наш вопрос а какие у вас правоустанавливающие.
Документы они говорят у меня есть свидетельства и договор там какой-нибудь. Наши клиенты считают что как правило что свидетельство это главный. И основной документ но мы с вами понимаем что свидетельство только.
Обучение риэлтор
Лишь право подтверждающий документ эта бумага которая подтверждает что это давным-давно!
Человек приобрел право собственности на указанную квартиру свидетельство у нас бывают разных. Видов что мы с вами делаем мы конечно смотрим свидетельство сверяем с паспортом тот ли вообще человек собственник смотрим ограничения обременения: Смотрим технические ошибки иногда от технические ошибки выглядят очень фатально вот просто настолько фатально что кажется что их исправить нельзя но здесь опять голову.
Включать никто не отменял читайте и смотрите сразу вам хочу кейс по свидетельствам.
Курс риэлтора агентства недвижимости
Обращается ко мне знакомо и чуть ли не в слезах в предынфарктном практически состоянии юля у меня оказывается. Квартиры обременена пожизненным правом пользования несовершеннолетнего ребенка как-то это обнаружила оказывается она пошла со свидетельством о гос регистрации права к нотариусу.
Для того чтобы зарегистрировать своего гражданского мужа и нотариусы и обрадовал вы знаете.
Что нотариусы очень умеют живописать хорошо что собственно ждет клиентов нотариус увидел такую формулировку в свидетельстве и соответственно. Поспешил обрадовать мою знакомую у нее конечно ну нервы сдали звонит.
Курс риэлтора
Говорит обращалась в одно очень крупную компанию есть сказали что чтобы снять обременение 160 тысяч рублей! Соответственно я беру документы разбираюсь говорю он у тебя в квартире зарегистрированы и чужие дети есть нет смотрю договор.
В договоре ничего нет ни про какое пожизненное право и так далее меня начали. Терзать смутные сомнения начинаем разбираться отправляем запрос в росреестр и оказалось что это никакое.
Не пожизненное право а это техническая ошибка вот представьте себе пожалуйста объем вот нервов которые. Потерял человек увидя в качестве технической ошибки обременение правом пожизненного. Пользования чужим несовершенно летним ребенком просто недопустимо такие технические ошибки.
Юрист недвижимость
Делать это ну шок шок по меньшей мере в итоге за 8000 рублей вместо ста шестидесяти все это исправили: Значит как я поняла что эта техническая ошибка первое свидетельство! 2000 года в начальников дорос реестр начинал свою деятельность вы наверняка знаете что все мы люди а тем более когда ведомства.
Образовывается впервые понятно что есть масса ошибок ну просто таких фатальных я не видела ни разу вот только. Только вот в этом случае поэтому если у вас документы.
Начала двухтысячных 2000 и 2001 пожалуйста внимательно смотрите поскольку просто вам нужно понимать с чем вы будете работать дальше мы исправили про техническую ошибку и все. Про свидетельством с вами закончили с 15 июля 2016 года свидетельство не выдаются.
Документы на квартиру
Подтверждением того что квартира принадлежит данному человеку у нас сейчас выписка из е грн старым. Документам а для нас но он единственный правоустанавливающий документ это является договор либо свидетельство сейчас мы быстренько по ним пробежимся. Сейчас самый распространенный основанием является договор купли-продажи квартиры!
Что мы смотрим на какие риски мы обращаем внимание дтп 1 завышенная либо заниженная. Стоимость но как правило у нас чаще всего встречается за жена исполнилось в свое время наверное года два назад!
Промежуток длился почти наверно лет 10 серьезно применялись. Химии минимизации налогообложения путем занижения стоимости в дтп сейчас мы от этого отходим но вы должны: Понимать что если вы покупаете квартиру где указано заниженная стоимость или эта сделка у вас происходит по заниженной стоимости автоматически попадаете!
Докум
В группу риска поскольку все квартиры сделки по которым производятся примерно минус 20 процентов от рыночной цены автоматом. Попадают в группу подозрительных сделок почему такая цена с одной стороны.
У нас свобода договора мы с вами можем продать и купить. Квартиру хоть за один рубль если две стороны согласны но это нас не закрывает от вопросов со стороны. Правоохранительных органов потому что они могут конечно поинтересоваться а почему 1 рубль а почему.
Один миллион а почему полтора вместо 10 вместо 10 поэтому здесь очень. Внимательны будьте квартирам по заниженной стоимости плюс еще продавец всегда может подать иск в суд попытаться признать. Сделку недействительной именно на основании того что его ввели в заблуждение относительно рыночной цены квартиры и заплатили гораздо.
Меньше чем эта квартира стоит поэтому здесь вы тоже сразу можете себе поставить! Галочку что такое риск мало того у нас был в прошлом году прецедент. По завышенной стоимости квартиры когда люди обычно завышают.
Стоимость квартиры когда нужно взять покупателям ипотеку без первоначального взноса! Без первоначального взноса грубо говоря люди взяли: Десять миллионов квартира стоила 7 в дтп прописали.
10 и еще по последним реальная рыбка. Она еще просела где-то на миллион то есть в итоге.
Сейчас квартира стоит 6 прошел 1 год в дкп 10 и супруга покупателя. Продать подает исковое заявление в суд о том что она считает что их права нарушены поскольку они заплатили за квартиру 10 реально стоит квартира 6 прошу. Признать сделку не действительной односторонняя реституция чтобы продавцы вернули покупателям 10 хотя они заплатили 7 а тем чтобы вернули квартиру но здесь.
Мы были на стороне продавцов а судья в удовлетворении исковых требований покупатель им отказала но тем ни менее: Пожалуйста будьте внимательны значит первый риск по дтп это завышенная и заниженная стоимость 2 риск дтп очень серьезный эта сделка способность продавца точно отделка способности мы с вами. Будем говорить когда будем рассматривать личность продавца по нднд?
Там я вам все расскажу про сделка. Способность что здесь еще я хочу развеять сразу ваши иллюзии по поводу того что мы пишем дкп договор купли-продажи мы можем:
Там написать все что угодно помните мы прописываем аналогию что в случае признания договора купли-продажи недействительным продавец обязуется.
Предоставить покупателю жилое помещение в аналогичном доме аналогичной. Категории либо вернуть деньги согласно рыночной стоимости на тот момент у суда своя точка зрения как правило это двусторонняя. Реституция сколько взяв только отдай столько сколько!
Прописано в договоре другие расписки не являются доказательством в суде мало того то что мы с вами пишем дкп это тоже. Еще не факт что вслух учет о ждет все ваши?
Творческие требования все что вы прописали есть гражданский кодекс есть двусторонняя реституция сколько взяли столько и получите столько и вам присудит вернуть. Это не значит что вы еще получите наличными эти деньги когда-нибудь в принципе поэтому иногда вы почему проверки потому что иногда.
Лучше перья чем не да иногда нужно понять. И лучше туда не идти в эту сделку. Выбрать другую квартиру плода сейчас на рынке?
Мы можем выбирать все что угодно не нужно из-за. Каких-то там 100 200 тысяч лезть в эти риски господа потом разгребать немереное но!
