Похожие видео
Описание
Есть два основных варианта владения гаражом: зарегистрированное право собственности на гараж и членство в гаражном кооперативе. Адвокат Дмитрий Гриц рассказывает о каждом из них: какие документы должны быть, на что в них обратить внимание (прямо по словам), когда надо насторожиться и что говорит о том, что гараж могут снести. Если все в порядке, переходим в регистрации права собственности на гараж. Тоже по шагам, с перечнем документов и сроками.
Текстовая версия
Добрый день. С вами Тинькофф-журнал и я, адвокат Дмитрий Гриц. Сегодня мы рассмотрим оформление покупки гаража.
Первое, что необходимо знать, — есть два основных варианта владения гаражом.
Эти варианты существенно отличаются друг от друга, поэтому рассматривать мы их будем отдельно. Итак, первый вариант — заинтересовавший вас гараж находится в собственности у продавца.
Тинькофф банк
И у него есть свидетельство о государственной регистрации права собственности.
В этом случае оформление сделки состоит из трёх шагов. Подробнее по шагам. Чтобы удостовериться в том, что продавец является действительным хозяином, необходимо: Совершенно бесплатно и самостоятельно, без продавца.
Может показаться, что второй и третий документы — это почти одно и то же, но на самом деле это абсолютно разные бумаги, у каждой своё назначение. Второй подтверждает право собственности на землю, а третий доказывает, что эта земля предназначена именно для гаражей. Если третьего документа нет, лучше такой гараж не покупать, поскольку в любой момент может выясниться, что на этой земле изначально собирались строить железную дорогу или что-то ещё, а то, что кто-то когда-то умудрился поставить гаражи, уже никого не волнует.
Тинькофф журнал
Их снесут.
Как правило, второй и третий документы должны быть у собственника, но если их у него нет, их можно запросить в гаражном кооперативе. В-четвертых, вам понадобятся правоустанавливающие документы, то есть документы, на основании которых продавец получил право собственности. Это может быть как договор купли-продажи, так и решение суда о признании права собственности.
При проверке прошлого договора купли-продажи рекомендую обратить внимание на следующие моменты. В идеале продавец должен был лично заключить и подписать договор. Сделки по доверенности от продавца подозрительны.
Тинькофф
Хотя часто продавцы сами не получали этих документов, когда покупали гараж. Попросите показать акт о приёме-передаче гаража. Там должна быть строка о том, что деньги за гараж предыдущий продавец получил в полном объёме, чтобы у него не было никаких претензий.
Сделайте копии всех документов, какие предоставит продавец. Если первоначальный договор признают недействительным, а продавец, который тогда был покупателем, не докажет свою добросовестность — что само по себе довольно непростая задача — суд может обязать вернуть гараж.
А продавец должен будет вернуть полученные от вас деньги. Но по факту эти деньги можно возвращать годами, поэтому желательно до подобного не доводить.
Олег тиньков
Данный документ выдаёт эксплуатирующая организация, это может быть председатель ГСК или управляющая компания. Если договоры заключены напрямую с организациями-поставщиками услуг, то от каждой организации, например Горэнерго, Горводоканала и так далее, необходим соответствующий документ.
И последний, шестой документ из обязательного списка — это нотариальное согласие супруга продавца, если, конечно, на момент покупки этого гаража нынешний продавец состоял в браке или после этого делал ремонт в гараже во время брака. В общем, согласие супруга на продажу будет нелишним в любом случае. Когда вопрос с документами решён, всё проверено и понятно, наступает время заключения договора купли-продажи гаража и доли в праве собственности на земельный участок.
В договоре обязательно должны быть следующие пункты. Идентификация недвижимости, то есть сам гараж, его адрес, номер — если есть, площадь, иные идентифицирующие признаки, по которым в случае проблем можно будет решить вопросы в суде.
Тиньков
Иные признаки – это, например, материалы, из которых изготовлен гараж, наличие или отсутствие второго уровня, например технической ямы, погреба, электричество, отопление и так далее. Вот вам случай: в девяностых годах человек продавал отличный железный гараж, девять метров на четыре, обустроенный внутри и красиво оформленный снаружи. И в последний момент ему стало так жалко этот гараж, что он купил за пару бутылок водки ржавый гнилой гараж, два с половиной метра на четыре с половиной, и подменил свой роскошный на этот ржавый, провернув это всё в ночь между подписанием договора и окончательной передачей гаража.
И покупатель в итоге ничего не смог сделать, потому что место было указано верно, а из характеристик в договоре было только «гараж железный». Поэтому рекомендуется кроме собственно описания гаража указать также и его состояние, и что именно прилагается. Если есть дополнительное оборудование, то «Недвижимое имущество передаётся с верстаком, подъёмником, баллонами и инструментом».
Всё это должно быть перечислено в договоре в полном объёме, иначе продавец имеет полное право забрать всё «лишнее», а устная договорённость против подписанной бумаги в суде не даёт никакого преимущества. Если дополнительного оборудования много, имеет смысл оформить его в виде отдельного приложения к договору.
Тинькофф немагия
Обязательно нужно указать цену. Нередко, чтобы уйти от налогов, продавец предлагает занизить стоимость гаража, но надо понимать, что в случае возникновения проблем продавец получит обратно свой гараж, а покупатель, то есть вы, — указанную в договоре заниженную цену, поэтому желательно писать реальную стоимость.
Также необходимо прописывать в договоре сведения о правоустанавливающих документах на гараж.
Это могут быть прошлый договор купли-продажи, решение суда, справки о членстве в ГСК и выплаченном пае. И последнее: в договоре обязательно должен быть пункт об ответственности сторон в случае, если что-то пойдет не так.
Адвокач
Накладывайте штрафы на продавца: ведь если правовая история у гаража чистая, то и бояться ему нечего. После заключения договора нужно зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Документы подать можно лично в Росреестр, через МФЦ или по почте. Срок оказания услуги зависит от того, как вы подаёте документы, но ориентируйтесь примерно на неделю с момента получения Росреестром документов. Результат — переход права собственности или отказ в регистрации перехода права собственности.
Рассмотрим второй случай: покупка у члена ГСК. Вариант с собственником — достаточно простой по сравнению с вариантом, когда продавец является членом гаражно-строительного кооператива. Мы подробно рассмотрим риски, связанные с подобной покупкой.
Купить гараж
Во-первых, надо понимать, что сделка купли-продажи гаража в ГСК не проходит государственную регистрацию, а значит, не имеет одного из основных уровней защиты.
Таким образом, в такой сделке многократно возрастают риски двойной продажи и других мошеннических схем. Продаваемый вам гараж может быть продан ещё двоим другим людям.
Во-вторых, земля под кооперативом может находиться не в собственности кооператива, а в долгосрочной аренде, поэтому права собственности на участок при покупке гаража у покупателя не появится. Из этого следуют существенные риски, связанные со сроком аренды.
Продать гараж
То есть гараж могут просто снести, как только закончится срок аренды. А также с самим договором аренды, который могут оспорить или в котором могут быть пункты, позволяющие расторгнуть его со стороны арендодателя в одностороннем порядке.
Любой из этих вариантов приводит к сносу гаража. И неважно, сколько вы им владели: 20 лет или купили на прошлой неделе. В-третьих, так как это всё не регистрировалось государством, то ГСК может оказаться просто самовольной постройкой, возникшей по стечению ряда обстоятельств.
К примеру, какому-нибудь заводу очень надо было, они предварительно договорились со всеми вокруг и построили гаражи.
Гараж
Но законных оснований для этого не было.
Потом ГСК «обросло» какими-то документами, и для тех, кто не слишком подкован в юридическом плане, его обоснования даже выглядят убедительно. Но рано или поздно приходит настоящий собственник земли. И все гаражи идут под снос.
Полностью уйти от рисков в случае с ГСК не получится. Но есть способы существенно снизить их, если необходимо купить гараж именно в ГСК. Это подтвердит то, что продавец действительно владелец гаража, а не, к примеру, арендатор с поддельными документами.
Машина
Посмотреть в нём срок и иные существенные условия. При необходимости — показать знакомому юристу. Это даст некоторую страховку от того, что срок аренды земельного участка закончится в ближайшее время или арендодатель сможет расторгнуть договор аренды в любой момент в одностороннем порядке.
После проверки документов и принятия потенциальных рисков — а они в любом случае есть — переходим к оформлению сделки. Сразу оговоримся: всё сказанное далее подразумевает, что после покупки гаража вы попробуете зарегистрировать его себе в собственность, а не останетесь владельцем пая.
Перед оформлением сделки нужно проверить наличие у владельца и ГСК всех документов, которые потребуются в дальнейшем. Это устав, свидетельство о государственной регистрации в качестве юрлица и свидетельство о присвоении ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, Единого государственного реестра юридических лиц, протокол об избрании председателя ГСК.
Куда ставит
Если части этих документов нет, вероятность того, что вам не удастся зарегистрировать гараж как свою собственность, становится высокой. Сделка оформляется письменным договором между членом ГСК, продающим пай на гараж, и лицом, желающим купить такой пай, и отнюдь не означает покупку гаража, а лишь предоставляет право такому лицу, то есть вам, оформить впоследствии гараж на себя — в административном порядке либо через суд.
Имея пай в ГСК, вы должны подать перечисленные мною ранее документы в Росреестр вместе с заявлением. Если части документов нет или же в имеющихся были обнаружены ошибки и Росреестр отказывается регистрировать право собственности, вам придётся идти в суд.
И через суд получать право на регистрацию перехода права собственности. В суде понадобятся те же документы и ваши доводы, почему это не самовольная постройка, почему ваше право должно быть защищено. Всё это должно быть подтверждено доказательствами.
Если не удастся и в суде зарегистрировать своё право, то можете либо просто пользоваться гаражом, будучи членом ГСК, либо постараться продать такой гараж следующему бедолаге. В качестве итога отмечу, что самым простым вариантом является покупка гаража у собственника, причём в ситуации, когда прежнему владельцу принадлежит и гараж, и земля, на которой он находится. Все остальные варианты предполагают риски.
Если речь идет о гараже в ГСК в мегаполисе, например в Москве или Санкт-Петербурге, на арендованной земле на окраине города, то велик шанс, что срок аренды продлён не будет. Когда заключался договор долгосрочной аренды, это был клочок никому не нужной земли за городом, а теперь это перспективный спальный район. Изучайте документы, серьёзно готовьтесь к сделке, и вы сэкономите себе много нервов и денег.
Ставьте лайки, подписывайтесь на канал, удачи!.
