Похожие видео
Описание
Адвокат Дмитрий Гриц рассказывает главное о налогах при продаже недвижимости: кто и сколько платит и как законно уменьшить эту сумму. Разберем популярные схемы ухода от налогов при сделках с недвижимостью и объясним, какие из них имеют смысл, а от каких — никакой финансовой пользы. Здесь много нюансов: через какое время после покупки квартиры ее можно продавать без налога, каким именно родственникам можно подарить недвижимость, чтобы тем не пришлось платить 13%, и др. Смотрите, учитесь, считайте. С 2019 года действуют новые правила при продаже квартиры: резиденты теперь не должны будут платить налог в 30%, если владели недвижимостью больше 3х лет.
Текстовая версия
Добрый день. Это Тинькофф-журнал и адвокат Дмитрий Гриц. Сегодня мы рассмотрим разные ситуации по продаже недвижимости и налоговые обязанности при этом.
Сперва оговоримся, что разбор будет проводиться для случая, когда собственник, то есть продавец недвижимости, — налоговый резидент РФ. То есть любое физическое лицо, в том числе иностранец, которое на законных основаниях находится в нашей стране за последний год более 183 дней. Про нерезидентов скажу в самом конце.
Тинькофф банк
Теперь поговорим о переломной дате, после которой вам не надо платить налог с продаваемой квартиры.
Если вы зарегистрировали своё право собственности на недвижимость до 1 января 2016 года, то продавать без уплаты налога её можно через три года с момента регистрации вашего права собственности. Если вы оформили право собственности 1 июля 2014, то со 2 июля 2017 вы можете продавать квартиру без каких-либо налогов и налоговых деклараций.
Тинькофф журнал
А если вы приобрели квартиру после 1 января 2016, если вы это сделали по приватизации, ренте, дарению или наследству, то срок не изменился — три года.
А по всем другим сделкам, например по купле-продаже, срок стал пять лет. Если вы приватизировали квартиру и ваше право собственности на неё зарегистрировано, допустим, 5 апреля 2016, то продавать без обязанности уплаты налога вы можете с 6 апреля 2019. А если вы приобрели квартиру по договору купли-продажи 7 июля 2016, например, — тогда только 8 июля 2021 года.
Тинькофф
Можно ли продавать до истечения этого срока? Конечно, можно. Но, возможно, в этом случае придётся уплатить налог. А подать декларацию придётся 100%.
С какой суммы надо платить налоги? Давайте разбираться. Первый вариант — не продавать, а подарить. Это очень плохой вариант, так как если вы пытаетесь прикрыть сделку купли-продажи и заключаете договор дарения с незнакомым вам человеком, то после того, как квартира станет собственностью одаряемого, только сила его совести сможет заставить его заплатить вам деньги.
Олег тиньков
Я бы на это не надеялся. Если же речь идёт о реальном дарении, собственник отчуждаемой квартиры действительно не платит никакого налога: ведь он не получает дохода. Но в таком случае платит налог тот, кому дарится эта квартира, так как с точки зрения налоговой он получает доход в натуральной форме, в виде квартиры.
И заплатить одаряемому нужно стандартную ставку налога на доход физических лиц — 13%. Дарение может быть без налога: это если даритель и одаряемый являются близкими родственниками. Например, супругами, родителем и ребёнком, в том числе усыновлённым, дедушкой/бабушкой и внуком, братьями и сёстрами, в том числе неполнородными, то есть с одним общим родителем — мамой или папой.
Тиньков
Например, если дядя хочет подарить племяннице квартиру, то у него есть два пути. Либо дядя дарит напрямую, и племянница должна заплатить 13% со стоимости подобной квартиры. Могут взять и с кадастровой стоимости.
Либо оформляется два договора дарения: от дяди его сестре, маме его племянницы, а затем от этой сестры непосредственно племяннице. Но если обе сделки пройдут в один день, то будьте готовы, что налоговая признает данную сделку в цепочке мнимой и, как следствие, недействительной и попытается доначислить налог. Второй вариант, который ошибочно привыкли применять граждане: продавать по заниженной цене.
Тинькофф немагия
Это потеряло всякий смысл, так как теперь если налоговая база, то есть стоимость вашей квартиры по договору, окажется меньше 70% кадастровой стоимости этой квартиры, то налог будет считаться с 70% кадастровой стоимости. Если всё-таки нужный период не прошел и налог платить придётся, как уменьшить этот налог? Есть два абсолютно законных налоговых инструмента, которые одновременно применить нельзя, но детальное рассмотрение и сравнение которых приведет к тому, что вы оптимизируете свои расходы. Первый: доход или 70% от кадастровой стоимости, что будет больше, уменьшится на имущественный налоговый вычет, равный одному миллиону рублей.
Например, квартира стоила 5,5 млн рублей, а 70% от кадастровой стоимости — 5 млн рублей. Поэтому мы из 5,5 млн вычитаем 1 млн и в итоге получаем 4,5 млн рублей, от которых нужно взять 13% и заплатить государству. Этот вариант можно использовать, если нет документов, которые подтверждают расходы.
Налоги
Или квартира досталась по безвозмездной сделке.
Ну или фактические расходы меньше миллиона, такое тоже бывает. Второй: доход уменьшается на расход на покупку этой же квартиры.
Квартира
То есть, допустим, вы купили квартиру за 9 млн, а продавать решили за 11 млн. Так вот, вам надо заплатить налог не с 11 млн рублей, а с разницы между 11 и 9 млн рублей, то есть 13% с суммы 2 млн, а значит, 260 000 рублей. В итоге вам нужно всё посчитать, сравнить и выбрать оптимальный вариант.
Какой вычет использовать, решаете вы, а не налоговая. Если вы выбрали такую схему, при которой вам не надо платить налог, то есть налоговая база 0, но срок в 3 и 5 лет с момента вашей покупки до вашей продажи ещё не прошел, то налоговую декларацию всё равно надо подать, просто налог по этой сделке будет равен нулю.
Продать квартиру
Также рассмотрим случай, когда вы вложились в стройку по договору долевого участия, как говорится, «на этапе котлована».
Во-первых, важно, что сроки, после которых можно продавать без уплаты налога, остаются теми же. Если вы зарегистрировали право собственности до 1 января 2016 года, то продать без налога и декларации можно через три года, а если после 1 января 2016, то через пять лет. Обратите внимание, что срок начинает течь не с момента заключения договора долевого участия и не с момента оплаты, а с момента, когда дом построится, его примут в эксплуатацию и ваше право собственности зарегистрирует Росреестр.
Купить квартиру
Во-вторых, если вдруг вы решите выйти из ДДУ ещё до окончания строительства, не получив права собственности, то вы заключаете договор переуступки права требования, чтобы ваше место дольщика занял другой человек, ваш покупатель, так как права собственности у вас ещё не возникло. Важно, что если сумма договора переуступки права требования больше, чем в ДДУ, то с разницы вам нужно будет заплатить налог — 13%. Например, вы заключили ДДУ на 7 млн рублей, а переуступили право требования за 7,7 млн рублей.
Значит, с разницы в 700 тысяч рублей вам необходимо уплатить налог. Кстати, начисленный налог можно уменьшить с помощью любых других вычетов. Например, социальных.
Договор да
Или вычета при покупке другой квартиры. Используйте их в этом же году и платите меньше.
Для налоговых нерезидентов предусмотрена повышенная ставка налога на доходы физических лиц, которая равна не 13%, а 30% от полученного дохода. К тому же для нерезидентов не применяются никакие имущественные налоговые вычеты: ни миллион рублей, который вычитался у резидентов из дохода за проданную квартиру и понижал налог, ни возможность зачесть расходы на приобретение квартиры. Налог на доходы физических лиц необходимо уплатить до 15 июля года, следующего за годом, в котором вы получили доход.
А декларацию об этом доходе нужно подать до 30 апреля года, также следующего за годом, когда продана квартира. Например, вы продали квартиру 20 января 2018 года. Тогда вам надо задекларировать свой доход до 30 апреля 2019, а уплатить налог — до 15 июля 2019.
Ставьте лайки, подписывайтесь на канал, и таких видео будет больше. Пишите свои вопросы в комментариях, мы постараемся разобрать наиболее актуальные..
