Каждый человек перед покупкой квартиры в первую очередь обращает внимание на новостройки. Естественно, при покупке жилья в новом доме, не будет проблем в юридическом плане, ведь квартира, с этой точки зрения, чистая. Но на такие «чистые» квартиры не всегда хватает денег, поэтому приходиться приобретать жильё «с рук». В таком случае всегда есть шанс получить через некоторое время сюрприз с юридической стороны. К примеру, можно привести такое определение, как «обременение», которое означает то, что на квартиру может претендовать ещё и третья сторона. Это необязательно должен быть частный владелец.
Иной раз, когда происходит покупка квартиры, а потом появляется третья сторона, многие говорят, что помещение было продано мошенниками, но это не совсем так. Продавец в основном не обязан даже по закону говорить, что продаёт обременённую квартиру, но честные люди обычно об этом сразу предупреждают. При этом, если происходит продажа обременённой квартиры и покупатель об этом знает, стоимость жилья падает до 50%.
Что такое обременение?
Если говорить языком юриспруденции, то обременение — это какие-либо ограничения в покупке, продаже или использовании жилья. К примеру, владелец квартиры, которая находится под обременением, не имеет права совершать какой-то ряд действий. Некоторые владельцы не имеют права продавать квартиру, в то время как другие не могут даже сдавать её другим людям. Отменить некоторые запреты на действия с жильём можно только при согласовании с третьей стороной.
Обременение на квартиру может быть наложено как частным лицом, так и предприятием или банком. Обычно выделяют такие случаи, как:
- ипотека;
- пожизненная рента;
- доверительное управление;
- аренда;
- арест недвижимости.
Обременение недвижимости ипотекой
Любой из выше перечисленных случаев, часто встречается при обременении квартиры, но ипотека — это самая распространённая причина. Естественно, что в итоге у владельцев квартиры взятой в ипотеку, начинают возникать вопросы по мере проживания в ней. Большая часть вопросов связана с тем, как снять квартиру с обременения после того, как будет выплачена вся сумма за недвижимость. На самом деле клиентам банков не нужно волноваться, ведь при погашении всей ипотеки в срок или досрочно, обременение будет снято в кратчайшие сроки.
Обременение на недвижимость во время ипотеки накладывается по одной простой причине. Дело в том, что квартира выступает залогом ипотеки. Если человек не сможет выплатить кредит, его уволили с работы или он просто откажется от выплаты по ипотеке, тогда квартира пойдёт в счёт погашения долгов, при этом важно помнить о том, что уже предварительно выплаченные деньги за недвижимость не будут возвращены обратно.
Естественно, что от простого кредита, ипотека отличается не только большой суммой, которую можно получить в банке, но и длительным сроком погашения. Многие берут ипотеку на 10–30 лет, а за это время может появиться желание сменить квартиру. Смена квартиры может быть просто жизненным обстоятельством, например, в связи со сменой работы, но что делать в таком случае?
На самом деле банк не против того, чтобы люди продавали квартиру, которая была куплена под ипотеку и это можно наглядно увидеть в документах, ведь после того, как недвижимость была взята в кредит, владелец получает все права на неё. Владелец может сделать ремонт или прописать ещё кого-то в жилье. Об этом фактически предупреждать банк не нужно, но при продаже всё-таки придётся снять обременение. Сделать это без разрешения банка невозможно.
Можно представить достаточно распространённую ситуацию, когда семья получает материнский капитал или, наоборот, не может выплатить ипотеку и в таком случае появляется возможность купить недвижимость с большими или меньшими размерами. В обоих случаях банк пойдёт навстречу и снимет обременение с квартиры для дальнейшей её продажи. Банки в основном волнуются только за погашение долга и закрытия договора по ипотеке, поэтому они сделают все, чтобы вернуть долг в случае, когда человек просто не может закрыть кредит.
Продажа недвижимости, взятой в ипотеку
Продажа недвижимости, которая находится в ипотеке, отличается от простой продажи, тем, что в этой сделке задействованы три стороны, а именно банк, владелец и покупатель. В первую очередь, перед тем как продавать квартиру, нужно заручиться поддержкой и согласием банка, который впоследствии выдаст разрешение на снятие обременения с квартиры. Для этого достаточно заключить трёхсторонний договор, который и будет определять дальнейшие действия между покупателем и продавцом.
Главное в этой сделке для продавца и банка, согласовать сумму, которая должна быть возвращена банку, а остальную часть можно будет оставить себе. Банку возвращается только та, часть, которая ещё идёт по кредиту. Выплаченная сумма остаётся на руках у продавца квартиры. На такой шаг могут пойти только некоторые банки, ведь всё обычно зависит от философии и политики.
Чаще всего банк идёт на уступки для своих клиентов и полностью снимает обременение с квартиры в случае её продажи. Часть денег после этого отходит для погашения долга, а на оставшуюся денежную сумму человек может купить себе более скромное жильё. Можно сразу взять новый кредит, внеся часть денег под первоначальный взнос. Стоит отметить, что после продажи жилья, обременение всё равно ещё находится на недвижимости и это будет до тех пор, пока остаётся не погашенным кредит и не закрыты все документы по ипотеке.
Как снять обременением после закрытия ипотеки?
После того как владелец квартиры получает деньги от продавца, он выплачивает полностью долг банку, получает после этого соответствующие документы и закладную на недвижимость. Обременение после этого снимает уже не продавец, а покупатель, ведь фактически жильё уже перешло в его собственность и у него на руках полный пакет документов. По закону покупателю для снятия обременений потребуется полный пакет документов, который содержит:
закладную на недвижимость;- первоначальный договор, а также документы, подтверждающие погашение долга;
- свидетельство права на собственность;
- бланк заявления для снятия обременений, которое можно получить в банке. Предварительно заявление заполняется, подтверждается сотрудником банка и только потом его можно нести в регистрационную палату для снятия обременений.
В регистрационной палате должны присутствовать все стороны, которые имеют отношение к договору. В некоторых случаях может потребоваться даже присутствие сотрудника банка. Сразу снять обременение не получиться, но обычно если с документами всё в порядке, то запрет на действия с жильём снимается в течение 5 дней, но всё равно покупатель не будет являться «чистым» владельцем жилья.
Чтобы стать «чистым собственником» недвижимости потребуется подать соответствующий запрос. Он касается не только снятия обременения с квартиры, но и получения нового свидетельства о собственности. Для этого также потребуется собрать полный пакет документов и повторно подать запрос после снятия обременения на получения свидетельства о собственности. Если с документами всё в порядке, а банк не выражает претензий, то покупатель получает новое свидетельство в течение месяца, и всё, что нужно будет сделать, это выплатить госпошлину.
Бывают случаи, когда у людей просто нет возможности сидеть и ждать месяц получения свидетельства, но этот процесс можно ускорить за отдельную плату. Кроме того, можно обратиться за помощью даже в банк или к риелторам, которые занимаются такого рода проблемами.
Заключение
Любой человек может столкнуться во время операции по продаже или покупке недвижимости с обременением. Мало кто знает эту ветвь законодательства, поэтому часто приходиться уже после покупки квартиры сталкиваться с большим количеством проблем. Поэтому и важно учитывать все нюансы во время проведения купли или продажи недвижимости, чтобы вовремя снять обременение и в дальнейшем после заселения не столкнуться с банками или третьей стороной, которая также может претендовать на жильё.
