Основные опасности при покупке квартиры с обременением: как проверять и сделать это правильно

В современном мире люди не живут на одном месте, переезжая из города в город в поисках лучшего места жительства, работы и перспектив для детей. Теперь большой редкостью стали семьи, живущие в одном доме тремя поколениями. Молодожены стараются сразу жить отдельно сначала на съемной жилплощади, а потом в приобретенной в ипотеку квартире.

Именно это стремление играет иногда злую шутку с молодыми людьми: с появлением перспективы хорошего трудоустройства в более крупном городе, возникает необходимость приобретения жилья там, но как продать ипотечное жилье, ведь оно находится под обременением.

Содержание

Что такое обременение на квартиру?
Самые распространенные виды обременения
Как проверить наличие обременения на жилье?
Покупка квартиры с обременением
Опасности купли-продажи недвижимости с обременением
Что нужно сделать перед приобретением квартиры с обременением
Как продать квартиру с обременением?
Видео

Что такое обременение на квартиру?

Говоря простым языком обременение — это препятствие для владельца жилплощади в совершении каких-либо действий с ней. При этом хозяин квартиры не может в полной мере распоряжаться своим имуществом: заключать сделки, продавать, менять, закладывать.

Самые распространенные виды обременения

Обременения могут возникать не только при покупке жилья в кредит. Рассмотрим основные из них.

Ипотека. При приобретении жилплощади в кредит часть прав на нее автоматически закрепляется за кредитной организацией, профинансировавшей эту сделку, такое обременение действует до момента полного погашения займа. Собственник не сможет распоряжаться жилплощадью до полного исполнения договора.
Аренда. В настоящее время многие владельцы квартир неплохо зарабатывают на сдачи жилплощади в аренду. При этом заключается договор аренды, в течение действия которого владелец жилья не вправе его продать, ведь выселить арендаторов раньше срока в этом случае невозможно.
Рента. Обременение на квартиру наступает в момент заключения договора ренты, согласно которому квартира перейдет к человеку, который пожизненно будет ухаживать и обеспечивать всем необходимым настоящего владельца квартиры. В момент действия такого договора, никакие другие операции с недвижимостью проводиться не могут.
Арест. Арест может накладываться вследствие задолженности по платежам в бюджет, в банки и другие кредитные организации. В исключительных случаях арест может подразумевать невозможность проживания в квартире.
Доверительное управление. Иногда заключается договор по которому функции хозяина квартиры временно возлагаются на третье лицо. Например, при длительном отсутствии хозяина. Такой договор легко расторгнуть по соглашению сторон.

Как проверить наличие обременения на жилье?

Конечно, можно сказать, что ни в коем случае нельзя покупать квартиру, находящуюся в обременении. Но рынок недвижимости подразумевает некоторые риски, на которые стоит пойти, учитывая стоимость предлагаемого жилья. Кроме того, при любой сделке с недвижимостью будет нелишним проверить ее на предмет обременений. Иногда результат проверки может удивить даже владельцев квартиры.

Все обременения в обязательном порядке фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Заказать такую справку можно несколькими способами:

Обратиться с заявлением лично в Росреестр;
Сделать это через любой многофункциональный центр;
Запросить информацию через электронные порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru.

При этом предварительно необходимо оплатить госпошлину и составить заявление. В полученной выписке из госреестра в 4-м пункте при отсутствии обременений будет значиться «не зарегистрировано». Это означает, что для совершения любой сделки с недвижимостью ограничений нет.

Покупка квартиры с обременением

Видео: Покупка квартиры с обременением. Что важно знать?Скачать

Видео: Квартира в обременении | Продажа или покупка без риска, снятие обременения. Рекомендации от юриста Скачать

Важно понимать, что приобретая квартиру с обременением, покупатель заведомо идет на риск. Поэтому для совершения такой сделки необходимо иметь опытного в таких вопросах юриста, который сможет дать консультации в любой момент, а еще лучше полностью сопровождать процесс покупки-продажи. При этом большинство юристов постараются отговорить от подобной сделки еще при первой консультации. Идти на риск стоит только при существенной выгоде в цене.

Опасности купли-продажи недвижимости с обременением

При совершении сделки до момента снятия обременения сложности могут возникнуть как у покупателя, так и у продавца:

Бывшему владельцу квартиры все равно придется решать вопрос о снятии обременения. Вот только сделать это с недвижимости, принадлежащей уже другому человеку гораздо сложней. Тем более что новый хозяин может не проживать в ней, а то и вовсе выехать на время из страны. Продавцам недвижимости с обременением следует также прибегнуть к услугам юриста, что оформить сделку правильно. В противном случае дело может дойти до суда, а все издержки связанные с ним и снятием обременения лягут дополнительным грузом на продавца;
Покупатель рискует нарваться на мошенников, оказаться владельцем квартиры с обременением и долговыми обязательствами по ней. При этом, даже если удастся привлечь бывших владельцев к суду, деньги до окончания судебного процесса вернуть все равно будет нельзя как распоряжаться имуществом. Особую проблему составляют квартиры с прописанными в них несовершеннолетними. В этом случае важно на протяжении всей сделки контактировать с опекуном ребенка.

Не стоит пренебрегать услугами хороших юристов или риелторских фирм. Люди, которые ежедневно сталкиваются с различными ситуациями на рынке недвижимости всегда смогут дать дельный совет или подсказать нестандартное, но законное решение вопроса по приобретению квартиры с обременением. Лучше заплатать один раз профессионалу, чем впоследствии потратить уйму денег, времени и нервов.

Что нужно сделать перед приобретением квартиры с обременением

Чтобы хоть как-то обезопасить себя в этом вопросе, нужно:

Следует лично обратиться в уполномоченные органы для получения информации о лицах, проживающих в квартире в последние 10 лет. Особое внимание следует обратить не только на несовершеннолетний и нетрудоспособных граждан, прописанных на момент сделки, но и на тех кто убыл по причине службы в армии, обучении в другом городе, или нахождении в местах лишения свободы. Все дело в том, что вые эти категории граждан имеют право на пожизненное пользование жильем. Будет очень неприятно через несколько лет обнаружить у себя дома, вернувшегося из тюрьмы прежнего хозяина квартиры. А если они являются совладельцами жилья, то любой суд признает незаконность сделки и сохранит право на недвижимость за прежним хозяином;
Попросить у продавцов технический паспорт на квартиру и сравнить план недвижимости с фактической планировкой . Если по незнанию, приобретается квартира с неузаконенной перепланировкой, то все обязательства по ней перейдут на нового владельца, в том числе и штрафы и обязанность приведения документов в порядок, а иногда и восстановление первоначальной планировки;
Заказать выписку из ЕГРП любым из трех способов для выявления обременений;
Желательно выяснить не проходит ли недвижимость по какому-либо судебному процессу. Особенно не существует ли имущественных споров с другими претендентами на эту жилплощадь.

Как продать квартиру с обременением?

Главным условием такой сделки является переход прав от продавца к покупателю только после снятия обременений на квартиру. Если квартира приобреталась по ипотечному договору или просто находится в качестве залога в банке, то следует полностью погасить задолженность перед банками. В случае если имеют место быть арендные обязательства перед третьими лицами, то придется либо расторгать с ними договор , либо ждать сроков его окончания.

Если все эти обременения на квартиру не удается снять до момента сделки, то, значит, лучше ее отложить до урегулирования всех вопросов.

Ни в коем случае нельзя скрывать факт обременения от покупателей. Судебные разбирательства не входят в планы продавцов.

Сделку следует оформлять у нотариуса для того, чтобы быть уверенными в ее законности. Он сам соберет необходимые документы или обяжет продавца предоставить их. При этом важно помнить, что справка о наличии обременений действительна в течение 30 дней. Особо щепетильные нотариусы могут потребовать справку 3-х дневной давности. Составление всех документов по сделке займет около 2 дней. После этого можно заключать сделку.

Прежде чем решиться на приобретение квартиры с обременением, следует взвесить все риски и выгоды. Может быть, стоит подобрать другой вариант для покупки, а не гнаться за призрачной прибылью.