Очень часто люди сталкиваются с вопросом продажи доли в недвижимости. И если с продажей жилья целиком проблем не возникает, то с квартирой, находящейся в долевой собственности, дело обстоит сложнее. Нужно разбираться в особенностях оформления документации, как не переплачивать налоги, что подразумевается под долевой собственностью, и во многих других нюансах, сопровождающих данную сделку.
- Что подразумевается под долевой собственностью?
- Какая доля на квартиру считается идеальной?
- Продажи доли квартиры
- Преимущественные права собственника
- Как обойти преимущественные права покупки?
- В каких случаях преимущественные права не действуют?
- Если кто-либо из собственников против продажи
- Налог на продажу доли квартиры
- Видео
Что подразумевается под долевой собственностью?
Чаще всего причины, по которым может возникнуть необходимость долевой собственности на любую недвижимость, в том числе и квартиру, могут возникать в следующих ситуациях:
- в случае приватизации жилья на всех проживающих в квартире, которые имеют официальную регистрацию;
- в случае раздела недвижимого имущество, которое находилось в совместной собственности;
- в случае наследования квартиры несколькими родственниками или другими лицами, претендующими на данную жилплощадь.
Важно понимать, что обычная квартира, которая находиться в долевой собственности не может быть разделена физически. В случае разделения жилой недвижимости, по словам юристов, она должна иметь отдельные входы и индивидуальные подключения к сетям коммунального значения. Реализация таких нюансов возможна только в случае размещения жилого помещения на земле, то есть когда одно домостроение разделяется наследниками на реальные доли. Во всех остальных ситуациях появляется так называемая идеальная доля на квартиру.
Какая доля на квартиру считается идеальной?
Важно понимать, что под идеальной долей на квартиру подразумевается нереальная часть жилплощади, а доля вправе на собственность. То есть делятся права на собственность, а не на само строение. Поэтому прочувствовать такую долю в реальности не получится. В такой ситуации собственником не может быть одно лицо, в его владении находится какая-то часть квартиры, которая представляет одну из разновидностей прав на недвижимое имущество.
Проще говоря, все собственники имеют равные права на владение жилым помещением и его использование без нарушения чьих-либо интересов. Очень часто с целью реализации долевого владения квартирой, устанавливается режим пользования жилым помещением. Если это многоквартирное строение, оформленное на нескольких владельцев, то каждому из них, выделяется комната для личных нужд, а пользование кухней и санузлом происходит в соответствии с заранее оговорённым графиком.
Но такое разделение абсолютно не означает, что кому-то принадлежит конкретно взятая комната. Всё жилое помещение целиком, как и раньше, остаётся общей собственностью. Это хорошо просматривается при оплате коммунальных услуг. Даже если судом было установлено что один собственник будет использовать в качестве спальной, комнату в 12 кв. м, а другой – 16 кв. м, оплата коммунальных платежей происходит в равных частях. Каждый обязан оплачивать за принадлежащую ему половину квартиры, а не эксплуатируемые квадратные метры. Проблемы начинают возникать в случае продажи долевых частей жилого помещения.
Продажи доли квартиры
В случае желания продажи собственной доли вправе на квартиру только одним собственником – это приведёт к множеству затруднений. Сложно найти человека, которому захочется делить квадратные жилые метры с незнакомыми ему людьми. Но это только одна из трудностей, сопровождающая продажу доли квартиры, находящейся в долевой собственности. В первую очередь — это связано с тем, что преимущества на покупку долей имеют люди, входящее в долевое владение жильём.
При продаже доли в первую очередь нужно предложить её с указанием желаемых условий проведения сделки, другим людям являющимися собственниками квартиры. В случае их согласия доля продаётся совладельцам имущества. В случае отказа или бездействия собственников долей квартиры, более одного месяца после уведомления о желании одного из совладельцев продать свою часть квартиры, появляется возможность продажи доли жилья постороннему лицу. При этом условия сделки не могут быть изменены.
Преимущественные права собственника
Чтобы не допустить возникновения проблем, необходимо чётко оформлять любую документацию: предложение о продаже части собственности направлять всем собственникам долевой квартиры, только в письменной форме с обязательным подтверждением получения уведомления. Для этого уведомление передаётся собственноручно, а на копии ставится подпись собственника доли с обязательным указанием даты вручения. Если заинтересованные стороны не идут на личный контакт, уведомление может быть послано по почте с уведомлением о вручении. Данные имущественные права позволяют предупредить появление непредвидимых проблем, если сособственники долевой квартиры не придут к соглашению при продаже долей.
Как обойти преимущественные права покупки?
По причине того, что договориться со всеми заинтересованными в жилплощади лицами удаётся не во всех случаях, юристы предлагают возможность обхода преимущественных прав. Сложно назвать этот метод неправомерным, однако нужно понимать, что он сопровождается определёнными рисками. В случае безответственности покупатели, человек, прибегнувший к способу обхода преимущественных прав при помощи мнимых или притворных сделок, может остаться без оплаты по договору.
В случае с дарением доли квартиры преимущественные права не имеют юридической силы. Никто не может запретить владельцу части жилья подарить её. Но могут возникнуть следующие опасности. Покупатель может остаться без купленной части недвижимости, так как сделку могут признать мнимой, которая скрывает факт купли-продажи. В такой ситуации сособственник переводит права по сделке на себя.
В свою очередь, продавец может остаться без оплаты по сделке, так как покупатель по закону имеет право ничего не оплачивать. Также возможен вариант значительного завышения стоимости на продажу доли для собственников. После письменного отказа заключается сделка по продаже с оформлением расписки на стоимость, которая соответствует указанной в уведомлении для собственников. В реальности продажа квартиры в долевой собственности происходит по цене устно, обговорённой между покупателем и продавцом.
Малоприятным последствием здесь является увеличение налоговой ставки с продажи части недвижимого имущества. В такой ситуации важно сопоставить цену части квартиры и размеры налоговых вычетов. В таком случае нужно заключить договор о займе на сумму, которая равняется стоимости доли вправе на жилплощадь. Такой договор является не чем иным, как ипотекой, которая должна регистрироваться на государственном уровне.
После этого должник умышленно пропускает сроки по возврату займа, а покупателем части жилого помещения направляется взыскание на долю. Чтобы в такой ситуации миновать судебную систему все документы оформляются соглашением об отступном, в котором сторонами обговорено, что вместо суммы займа, лицо, дававшее деньги в долг, получит права на долю квартиры, находящейся в долевой собственности.
В каких случаях преимущественные права не действуют?
Единственным случаем официальной продажи части недвижимости находящейся в долевом имуществе в обход преимущественного права являются публичные торги. Такой способ продажи практикуется кредиторами, когда у должника нет другого имущества для погашения задолженности по кредитам. Но не любая доля в квартире может быть взыскана в качестве погашения долга. Существует несколько случаев, когда такое взыскание считается правомерным:
- в случае, когда доля права на жилое помещение становится предметом ипотечного кредита;
- в случае если должник не живёт постоянно в квартире, в которой ему принадлежит часть и имеет постоянную регистрацию по другому фактическому адресу, либо в его владении имеется другое жилое имущество.
В случае небольшой квартиры, в которой не живут или не хотят проживать совместно несколько владельцев, появляются явные предпосылки для возможности продажи жилого помещения целиком. При достижении согласия всех заинтересованных сторон продажа квартиры в долевой собственности не вызывает затруднений. В такой ситуации достаточно правильного составления сделки, которая может быть проведена несколькими способами:
- заключение договора о продаже целого жилого помещения с множественностью лиц со стороны продавца;
- заключение договоров о продаже каждой доли квартиры по отдельности каждым лицом, находящимся в долевом владении жильём.
Первый способ выгоден, если собственники нормально контактируют друг с другом и проживают в непосредственной близости друг от друга. В такой ситуации снижается ставка по оплате госпошлины, так как, придётся оплачивать за квартиру целиком. В свою очередь, второй способ подразумевает продажу каждой доли в отдельности и целесообразен, если собственники не могут прийти к общей договорённости или находятся в разных населённых пунктах и не желают оформлять доверенность на кого-то одного. В таком случае придётся оплачивать пошлину по каждой отдельно взятой части домостроения с соблюдением порядка преимущественных прав.
Если кто-либо из собственников против продажи
Возникновение такой ситуации, возможно, в случае если несколько владельцев жилья хотят продать жилое помещение, которое им по какой-либо причине не нужно, а полученную выручку разделить, а один участник сделки выступает против. В такой ситуации основную роль играет размер долей.
Если имущественная часть лица, которое сопротивляется продаже жилья незначительная, существует возможность её выкупа в принудительном порядке. Но этот вопрос может быть решён только в судебном порядке после подачи соответствующего искового заявления. Обоснованием в данном случае выступает ничтожно малая доля собственника и желание других заинтересованных лиц выкупить её путём предоставления денежной компенсации. Естественно, если владелец живёт в общем жилье, то суд не может его принуждать продавать свою часть недвижимого имущества.
Налог на продажу доли квартиры
Денежная сумма, полученная в процессе продажи недвижимого имущества или его доли, является доходом, который облагается обязательным налогом, размер которого составляет 13% от оговорённой в договоре суммы. Но существуют ситуации, когда налог не уплачивается: если долевая собственность в квартире принадлежит собственнику больше трёх лет. Исчисление срока начинается с момента официальной регистрации прав на собственность доли в жилом помещении.
В тех же ситуациях когда нужно уплачивать налог, государством должен быть представлен налоговый вычет. Это сумма, на которую будет уменьшена стоимость жилища или его части при уплате налога. В случаях продажи недвижимого имущества либо части вправе на квартиру вычет по налогам приравнивается полученной прибыли, но не больше суммы установленной государством. Но в случае с продажей недвижимости, находящейся в долевом владении, имеются некоторые нюансы.
Продажа доли квартиры, находящейся в долевой собственности – процесс сложный и обусловленной сбором множества документации. Поэтому если продавец части недвижимого имущества не является юридически подкованным или сомневается в своих силах, то целесообразно обратиться в юридическую компанию за предоставлением профессиональной помощи.
