Для тех граждан, которые приняли участие в совместной с другими родственниками приватизации жилья, актуален вопрос: как продать доли в приватизированной квартире. Другим не менее значимым вопросом считается, как продать доли в приватизированной квартире, чтобы не ущемить в правах других членов семьи.
Продажа доли в приватизированной квартире
Если в приватизации квартиры участвовало несколько жильцов, то она становится их общим владением. Если в ходе приватизации не заключается иное соглашение, то все родственники получают равные доли в квартире.
Закон предусматривает возможность распоряжения своей долей в собственных интересах для каждого владельца. Но, как и любые другие законы, имеет некоторые ограничения:
- Все сделки с недвижимостью юридического характера, такие как продажа, дарение, капитальный ремонт или обмен, осуществляются только с обоюдного согласия всех собственников. Сделка не может быть правомерной, если даже один дольщик будет против.
- Когда один совладелец надумает продавать свою собственность, то среди первых покупателей должны быть остальные дольщики.
Из этого можно сделать вывод, что если один из совладельцев интересуется, как продать свою часть в приватизированной квартире, то среди первых лиц, поставленных в известность, должны находиться совладельцы. Желающий продавать свою собственность должен указать цену и в том случае, если остальные дольщики откажутся от приобретения недвижимости, можно будет заключать сделку купли-продажи с третьими лицами.
Примерно следующим образом можно представить продажу доли в приватизированной квартире:
- Определение цены за имеющуюся жилплощадь и поиск покупателя.
- Составление письменного извещения о продаже доли в квартире другим собственникам. Такое извещение составляется в любом случае, даже когда все собственники проживают в одной квартире. Только после этого, в случае отказа, можно искать покупателя и подписывать договор.
- Законом предусмотрен месячный срок для размышлений других собственников квартиры по поводу покупки.
- Совладельцы должны выкупить интересующую их недвижимость в квартире согласно условиям продавца.
- В случае отказа или игнорирования предложения другими дольщиками квартиры, продавец вправе продать свою собственность третьим лицам, заключив договор.
Какие проблемы могут возникнуть при продаже доли в квартире
Сделка с продажей в приватизированной недвижимости проходит на законных основаниях, как и продажа жилья в целом: оформление осуществляется через государственную регистрационную палату, с оплатой пошлины и далее в рамках законодательства. Но некоторые нюансы могут сильно испортить продавцу жизнь, но если знать о них заранее, то их можно предотвратить.
Чаще всего случается так, что продавец заключает договор о продаже своей собственности, но один совладелец утверждает, что его мнения никто не спрашивал и о продаже не извещал. В этом случае дольщик может подать иск в трехмесячный срок и потребовать судебные инстанции признать недействительность договора.
Чтобы избежать такой неприятности, можно отправить другим совладельцам заказные письма с описью вложения. Если извещение планируется при личной встрече, то необходимо предъявить документ, в котором обозначены условия продажи в двух экземплярах, и попросить сособственников поставить на втором экземпляре свои подписи.
При отказе других совладельцев от покупки лучше оформить это в письменном виде и заверить у нотариуса. При возникновении спорных вопросов продавец доли всегда будет защищен, если учтет эти рекомендации и станет документировать все свои действия.
При дарении доли правило о преимуществе и предупреждении не действует. Но не стоит использовать такую сделку для прикрытия продажи. Конечно, российским законодательством не запрещено дарить доли в квартире, как и саму недвижимость в целом, и деньги дарить разрешается.
Но совладельцы квартиры могут обратиться в суд и предоставить все доказательства для признания этой сделки притворной. В случае если совладельцам удастся предоставить доказательную базу, сделка будет признана недействительной. Купля-продажа без согласия или отказа других собственников квартиры производиться не может.
Ища легкий путь для продажи, владелец может слукавить и подарить свое имущество третьему лицу, без согласия на то других совладельцев квартиры. При этом на законных основаниях указываются данные обо всех проживающих в квартире, и указывается количество подаренных метров. Деньги передаются через банковскую ячейку, и сделка оформляется на законных основаниях.
В этом случае может происходить дарение не всей доли, а только ее части. Тогда одариваемый человек имеет приоритетное право на приобретение доли в квартире и может спокойно выкупить оставшуюся часть. Факт оспаривания таких сделок очень сложен и часто положительное решение выносится в пользу продавца.
Продавец, при продаже доли в квартире, тоже может слукавить. Некоторые продавцы экономят время на предупреждениях и оформляют мену вместо договора купли-продажи. На самом деле мена недвижимости должна осуществляться по тем же самым правилам, что и продажа. Если в квартире предполагается появление третьего лица, то он должен получить письменное согласие от всех остальных владельцев.
Другая хитрость продавца может заключаться в практически законных действиях. Выражается она в том, что владелец берет некоторую денежную сумму в долг, предоставляя свое имущество в качестве залога. При невозврате денежных средств заимодатель получает собственность в недвижимости в свое владение.
Другие совладельцы могут оспорить такую сделку с большим трудом, ведь законодательством не запрещено брать денежные средства в залоговую собственность под залог недвижимости без оповещения других совладельцев. Другие дольщики в случае несогласия могут попытаться собрать доказательства о притворности сделки.
Принудительное выделение доли и ее продажа
Продавать долю в приватизированной квартире иногда приходится через принудительное выделение. Чаще всего так происходит в случае споров между совладельцами квартиры. В этом случае продавать имущество через право преимущественной покупки у владельца просто нет. Собственник желающий получить деньги вместо имеющейся у него по праву части жилья, обязан требовать его выдела на законных основаниях.
По закону владелец должен получить строго отведенное ему количество квадратных метров в квартире. Но чаще всего бывает крайне затруднительно выделить их в квартире, расположенной в городе как часть отдельной собственности. При невозможности выдела изолированного помещения в квартире собственник может потребовать от сособственников выплаты компенсации его доли, размер которой определяется представителями судебной инстанции.
Как преимущество этого варианта можно считать отсутствие необходимости в получении согласия от остальных собственников квартиры. Среди явных недостатков этого метода можно выделить:
- Поиск эксперта для независимой оценки квартиры и расходы на его услуги.
- Длительное взыскание компенсации, которое может затянуться на неопределенное время. Если другие совладельцы квартиры не хотят платить за приобретение доли, то вполне вероятно, что они всячески будут уклоняться о выплаты компенсации.
Стоит ли продавать долю ребенка
Продавать имущество взрослого собственника всегда намного проще, чем ребенка. Законодательство строго регламентирует все сделки с недвижимостью, где присутствуют несовершеннолетние дети. Продажа доли может быть признана незаконной, если отсутствует согласование этого вопроса с органами опеки и попечительства.
При увеличении квадратных метров у ребенка в результате приобретения недвижимости большей площади необходимость в таком согласовании отпадает. Но в случае продажи такой документ обязателен. Как правило, органы опеки одобряют решение о продаже части собственности жилья несовершеннолетнего, если:
- После приобретения новой квартиры ребенок приобретет жилплощадь равную с родителями, или большую по площади.
- После продажи доли несовершеннолетнего средства от продажи будут помещены на депозит, и воспользоваться ими сможет ребенок после своего совершеннолетия.
Какие документы могут понадобиться для продажи доли в квартире
Продавать долю без соответствующих документов нецелесообразно, поэтому лучше все подготовить заранее. Продавать долю необходимо при наличии следующих документов:
Договора о передаче доли в количестве определенных квадратных метров во владение.- Свидетельства о праве собственности на долю с указанием размера доли и площади всей квартиры.
- Соглашение о количестве долей.
- Справки с указанием балансовой стоимости приватизированной недвижимости и доли в ней, которая выдается в бюро технической инвентаризации.
- Документа, удостоверяющего отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
- Выписки из домовой книги.
- Копии финансового счета.
- Наличие проживания несовершеннолетних детей необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
- Наличие документов, удостоверяющих личности продавца и покупателя.
Для однокомнатных квартир возможно существование неравной долевой собственности между двумя владельцами, где имеет место принудительная покупка меньшей доли в судебном порядке другим совладельцем квартиры. В качестве другого варианта можно рассматривать подписание мирного соглашения.
